Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 1H 2019 r.

Dom Maklerski Navigator: Wyniki sprzedażowe za 2Q 2019 r. potwierdzeniem utrzymującego się popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

 W drugim kwartale 2019 r. ujęci w raporcie deweloperzy zakontraktowali 4 695 lokali wobec 4 477 mieszkań sprzedanych we wcześniejszym kwartale, co oznacza 4,9% wzrost q/q. Porównując 2Q bieżącego roku z analogicznym okresem roku poprzedniego, okazuje się, że sprzedaż w drugim kwartale 2019 r. była wyższa o 1,8%. Dane te są dla nas potwierdzeniem, że na rynku cały czas utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania, szczególnie wśród kupujących na własne potrzeby. Dostrzegamy również utrzymanie wysokiego udział nabywców gotówkowych, co jest konsekwencją bogacenia się społeczeństwa i środowiska niskich stóp procentowych. Znaczący spadek dynamiki sprzedaży w 1H 2019 r. wobec 1H 2018 r. jest wynikiem bardzo słabego 1Q bieżącego roku.

Kolejny kwartał z rzędu polska gospodarka odnotowuje zadowalający wzrost, który pozytywnie wpływa na branże deweloperską. W pierwszym kwartale 2019 r. wzrost PKB wyniósł 4,7% r/r. Wzrost gospodarczy lekko zwalnia (dla porównania w poprzednim kwartale wzrost wyniósł 4,9%, a w analogicznym okresie tj. 1Q 2018 r. wynosił 5,2%), jednak tempo wzrostu gospodarki jest nadal bardzo szybkie, szczególnie w porównaniu do europejskiej średniej w wysokości 1,5% r/r. Wynik po raz kolejny z rzędu jest wyższy od oczekiwań, które zakładały wzrost poniżej 4,5%. Dodatkowo, szacowana stopa bezrobocia rejestrowanego wyniosła w czerwcu 5,3%, co oznacza, że bezrobocie spadło na przestrzeni ostatniego roku o 0,5 p.p. Stopa bezrobocia spada regularnie od stycznia 2013 r., w którym wynosiła aż 14,2%. Warto również zauważyć, że na przestrzeni ostatnich 28 lat wskaźnik bezrobocia
w żadnym momencie nie zanotował tak niskiego odczytu.

W poprzedniej edycji raportu akcentowaliśmy problem związany z otrzymywaniem przez deweloperów niezbędnych decyzji administracyjnych. Trudności na poziomie samorządowym istotnie wpłynęły na niski poziom oferty wśród deweloperów. Obecnie część spółek posiada bogaty bank ziemi, który jednak ze względu na brak zgód administracyjnych uniemożliwia realizację inwestycji. Na szczęście dla sektora, w kwietniu i maju bieżącego roku urzędy największych miast w Polsce wydały pozwolenia na budowę ponad 13 tysięcy nowych mieszkań. Oznacza to, że przez dwa miesiące deweloperzy otrzymali więcej pozytywnych decyzji niż w całym pierwszym kwartale bieżącego roku. Efekt wyborów samorządowych, który przełożył się na mniejszą sprawność funkcjonowania urzędów w 4Q 2018 r. był widoczny również w 1Q 2019 r. Z informacji, które do nas docierają, należy wnioskować, że  urzędy funkcjonują obecnie bez większych zakłóceń.

W 2Q 2019 r. widoczny był wzrost aktywności deweloperów na rynku długu korporacyjnego. W pierwszym półroczu bieżącego roku ujęte w raporcie podmioty pozyskały poprzez emisję obligacji 475 mln PLN, z czego 403 mln PLN w 2Q. Naszym zdaniem ożywienie w zakresie nowych emisji było związane z dwoma czynnikami. Pierwszym z nich był napływ nowych środków do funduszy aktywnych na rynku długu korporacyjnego, zaś drugim chęć pozyskania kapitału jeszcze przed zmianami regulacyjnymi, które weszły w życie z dniem 1 lipca bieżącego roku. Przypominamy, że od 1 lipca 2019 r. regulator nałożył na emitentów obowiązek rejestracji papierów wartościowych w KDPW przy pośrednictwie agenta emisji.

Na podstawie danych finansowych deweloperów opublikowanych na koniec 1Q 2019 r. stwierdzamy, że branża znajduje się w stabilnej kondycji finansowej. Jesteśmy zdania, że poziom zadłużenia sektora znajduje się na bezpiecznym poziomie. Na koniec czerwca 2019 r. łączny outstanding analizowanych przez nas podmiotów wyniósł 3,3 mld PLN. Uważamy również, że większość z ujętych w raporcie spółek posiada zdrowe fundamenty do dalszego rozwoju przy wykorzystaniu długu. Wobec powyższego podtrzymujemy naszą opinię z poprzedniej edycji raportu, że jest zbyt wcześnie, aby wieszczyć załamanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development, Vantage Development SA, Victoria Dom SA. Dodatkowo, najnowsza edycja raportu została rozszerzona o komentarz prawny Kancelarii Kochański i Partnerzy dotyczący zmiany w ustawie Prawo Budowlane.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w latach 2016-1H2019

¹ dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy; dane za 2Q 2019 r. nie uwzględniają anulacji umów

Zachęcamy do lektury pełnego raportu przygotowanego przez Analityków Domu Maklerskiego Navigator – Raport