Aktualności

Parkiet: O raportowaniu nabycia akcji spółek nienotowanych

30.08.2021

Zapraszamy do lektury artykułu Tomasza Kubika oraz Patryka Piwowarka (odpowiednio: radcy prawnego oraz adwokata w DM Navigator), pt. “O raportowaniu nabycia akcji spółek nienotowanych” opublikowanego w dniu 28.08.2021 w dzienniku Parkiet.

Link do artykułu: O raportowaniu nabycia akcji spółek nienotowanych


O raportowaniu nabycia akcji spółek nienotowanych
Czy spółka publiczna powinna raportować informację w momencie samego zawarcia umowy nabycia akcji, czy poczekać na moment wprowadzenia zmian do rejestru akcjonariuszy?

W związku z wygaśnięciem z dniem 1 marca 2021 r. mocy obowiązującej dokumentów akcji wydanych przez spółki akcyjne i uzyskaniem mocy prawnej przez wpisy dokonane w rejestrze akcjonariuszy lub na rachunkach w depozycie papierów wartościowych zmianie uległy również zasady nabywania i ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na akcjach wyemitowanych przez niepubliczne spółki akcyjne. Zgodnie z treścią znowelizowanych przepisów KSH wszystkie akcje niepublicznych spółek akcyjnych oraz prostych spółek akcyjnych powinny być zdematerializowane. Powyższe zmiany wymusiły na uczestnikach rynku kapitałowego, w tym także na spółkach publicznych, które planują dokonywanie transakcji na akcjach wyemitowanych przez niepubliczne spółki akcyjne, modyfikację podejścia i dokumentacji związanej z realizacją ww. umów.

Czy wprowadzone do KSH zmiany związane z instytucją rejestru akcjonariuszy mogą mieć zatem wpływ na obowiązki informacyjne spółek publicznych? Pierwsze spojrzenie może sugerować odpowiedź negatywną, ale przyjrzyjmy się bliżej tematyce nabywania akcji nienotowanych spółek akcyjnych przez spółki publiczne. Najpopularniejszą i najważniejszą podstawą prawną raportowania wśród spółek publicznych jest art. 17 ust. 1 Rozporządzenia MAR, czyli tzw. informacje poufne. Zgodnie z treścią tego artykułu każdy emitent, którego akcje są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym lub wprowadzone do alternatywnego systemu obrotu, ma obowiązek raportowania informacji poufnych. Raporty zawierające informacje poufne są sporządzane i przekazywane do publicznej wiadomości niezwłocznie po zajściu zdarzenia będącego przedmiotem raportu.

Jak zatem przedstawia się sytuacja nabywania akcji nienotowanej spółki akcyjnej przez spółkę publiczną? Pomijając na potrzeby niniejszego felietonu tematykę potencjalnej liczby informacji poufnych związanych z całym procesem, w tym kwestię podjęcia decyzji, uzyskania zgód czy rozciągniętego w czasie procesu, końcowy etap informacyjny sprowadza się w zasadzie do przekazania do publicznej wiadomości komunikatu o nabyciu akcji danej spółki. Kluczowe dla właściwej realizacji polityki informacyjnej jest zatem prawidłowe wskazanie samego momentu nabycia akcji, stanowiącego podstawę sporządzenia i publikacji raportu bieżącego. Zwyczajowo w odniesieniu do umów przyjmuje się, że zostały one zawarte z chwilą wymiany dokumentów zawierających treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron. Czy taki zapis mógłby mieć zastosowanie w opisywanym przez nas przypadku? Mógłby, gdyby nie znowelizowane przepisy KSH dotyczące rejestru akcjonariuszy. Zgodnie z ich aktualną treścią nabycie akcji rozumiane jako przeniesienie własności następuje z chwilą dokonania wpisu wskazującego nabywcę w rejestrze akcjonariuszy. W związku z powyższym to nie moment podpisania umowy nabycia akcji czy wymiany dokumentów, ale moment dokonania wpisu w rejestrze warunkuje powstanie zmiany w akcjonariacie niepublicznej spółki akcyjnej. W analizowanym stanie faktycznym powstaje zatem pytanie o dokładny moment powstania obowiązku sporządzenia raportu bieżącego.

Czy spółka publiczna powinna raportować informację w momencie samego zawarcia umowy nabycia akcji, czy poczekać na moment wprowadzenia zmian do rejestru akcjonariuszy? Powyższe zagadnienie ma istotne znaczenie zarówno dla inwestorów, jak i samego emitenta. Zwłaszcza że poza koniecznością prawidłowego sporządzenia raportu bieżącego powinien on również prowadzić szczegółową listę osób mających dostęp do danej informacji poufnej. W opisywanej sytuacji można spróbować posiłkować się definicją informacji poufnej z Rozporządzenia MAR, zawierającą m.in. kryterium precyzyjności. W jej ramach za precyzyjne uznaje się informacje wskazujące na zbiór okoliczności, które istnieją lub można zasadnie oczekiwać, że zaistnieją, lub na zdarzenie, które miało miejsce lub można zasadnie oczekiwać, że będzie miało miejsce. Opierając się na przytoczonym kryterium, wydaje się, że prawidłowe byłoby opublikowanie raportu bieżącego niezwłocznie po podpisaniu umowy nabycia akcji spółki nienotowanej. Powyższe działanie mogłoby się opierać m.in. na zasadności oczekiwania dokonania stosownych wpisów zmian w rejestrze akcjonariuszy. Biorąc jednak pod uwagę konstytutywny charakter ww. wpisów, należałoby rozważyć dodanie w treści raportu informacji o konieczności wprowadzenia stosownych zmian w akcjonariacie przez podmiot prowadzący rejestr.

Jakiej zatem kontynuacji polityki informacyjnej wypadałoby oczekiwać od spółki publicznej po przekazaniu wspomnianego raportu bieżącego? W tym miejscu należałoby zapewne użyć tradycyjnego zwrotu „to zależy”, ale wydaje się, że dalszą komunikację w formie raportów bieżących można by ograniczyć do przypadków, w których z jakichś powodów nie doszłoby do dokonania w normalnym trybie terminowego wpisu stosownych zmian we właściwym rejestrze lub w depozycie.

W ramach analizy przedstawionej sytuacji wypadałoby również wskazać potencjalne różnice w dostępie do informacji przez poszczególne strony transakcji i ich akcjonariuszy, które mogłyby wyniknąć w toku przeprowadzania transakcji. Ze strony spółki niepublicznej stały dostęp do rejestru, poza samą spółką, posiadają wyłącznie jej akcjonariusze, którzy jednocześnie mogą lub mogliby być akcjonariuszami drugiej strony transakcji, tj. spółki publicznej. Akcjonariat spółki publicznej, z wyjątkiem znaczących akcjonariuszy, jest natomiast co do zasady nieznany i podlega nieustannym zmianom, a sama spółka publiczna uzyska stały dostęp do rejestru akcjonariuszy dopiero po dokonaniu stosownych wpisów wynikających z zawartej transakcji. Powyższe zależności mogą skutkować powstaniem pewnej asymetrii informacyjnej dotyczącej zarówno samej transakcji, jak i jej wpływu na akcjonariat obu podmiotów.
Biorąc to wszystko pod uwagę, a także szerzej odnosząc się jeszcze raz do wskazanych w niniejszym felietonie wątpliwości związanych z raportowaniem, warto rozważyć wcześniejszy kontakt z podmiotem prowadzącym rejestr akcjonariuszy nabywanej spółki. Odpowiednie zaaranżowanie całego procesu zagwarantowałoby wszystkim stronom czas niezbędny na właściwe przeprowadzenie transakcji i dokonanie wpisu niezwłocznie po podpisaniu samej umowy nabycia akcji. Warto zwrócić przy tym uwagę na inne potencjalne korzyści takiego działania w przypadku skorzystania z opcji formalnego pośrednictwa domu maklerskiego w transakcji sprzedaży akcji – strony mogą uzyskać przede wszystkim większe bezpieczeństwo transakcji i to zarówno w kontekście prawnym, organizacyjnym, jak i biznesowym.

Tomasz Kubik radca prawny, DM Navigator

Patryk Piwowarek adwokat, DM Navigator

Bartosz Krzesiak
Dyrektor
Tel. kom.: +48 662 028 247 | E-mail: bartosz.krzesiak@navigatorcapital.pl


Parkiet: NewConnect dostał dużej zadyszki

28.07.2021

Zapraszamy do lektury dwóch artykułów zawierających wypowiedzi Łukasza Wrony, Project Managera Departamentu ECM w Navigator Capital Group, pt. “NewConnect dostał dużej zadyszki” oraz „Rok temu NewConnect błyszczał, teraz tkwi w marazmie. Co dalej?” opublikowanych w dniu 28.07.2021 w dzienniku Parkiet.

Link do artykułu: Rok temu NewConnect błyszczał, a teraz…

Bartosz Krzesiak
Dyrektor
Tel. kom.: +48 662 028 247 | E-mail: bartosz.krzesiak@navigatorcapital.pl


Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 2Q 2021 r.

21.07.2021

Dom Maklerski Navigator: popyt na mieszkania nie słabnie.

 Po raz pierwszy przychodzi nam analizować dane, które obejmują pełne 12 miesięcy od wybuchu pandemii. Oczywiście, aż nadto widoczny jest efekt niskiej bazy z kwietnia i maja 2020 r., jednak w drugim kwartale 2021 r. wyniki sprzedaży deweloperów osiągnęły poziomy, które jeszcze przed pojawieniem się Covid-19 uznano by za bardzo dobre. Analizowani przez nas deweloperzy znaleźli nabywców na 6 310 lokali w porównaniu do 6 170 w 1Q 2021 r. (+2,3% q/q) i 2 879 rok wcześniej (+119,2% r/r). To już kolejny kwartał z rzędu, gdy sprzedaż znajduje się pobliżu 6 tys. jednostek.  Paliwem dla silnych wyników sprzedażowych są stopy procentowe, pozostające na rekordowo niskich poziomach oraz perspektywy silnego odbicia gospodarczego w kolejnych kwartałach. Przekłada się to na luzowanie polityki kredytowej przez banki, które udzielają coraz więcej kredytów hipotecznych.

Jeszcze kilka miesięcy temu cele sprzedażowe, które ustalili deweloperzy można było uznać za ambitne, ale po pierwszym półroczu analizowane przez nas firmy są na najlepszej drodze do ich realizacji. Jednocześnie pojawia się pytanie o to jak długo sprzedaż będzie utrzymywać się na tak wysokich poziomach. Naszym zdaniem największe wyzywania dla rynku leżą wciąż po stronie podaży. Są to mała dostępność gruntów i długie procedury administracyjne, które przekładają się na zdolność deweloperów do uzupełniania „menu”. Według naszych obliczeń, jeśli firmy deweloperskie przestałyby wprowadzać nowe inwestycje do sprzedaży, ich obecna oferta zostałaby wyprzedana do końca bieżącego roku. Nie pomagają też wysokie ceny surowców, które podnoszą koszty prac budowlanych i stwarzają problemy związane z ustalaniem budżetów i oceną rentowności przyszłych projektów. Po stronie popytu, nie brakuje chętnych na nabycie „własnego M” lub na zainwestowanie nadwyżek z domowego budżetu w mieszkanie na wynajem. Sytuacje tu może odmienić Rada Polityki Pieniężnej jeśli zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych przez co wzrosną koszty kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo, powracają pogłoski o wprowadzeniu podatku katastralnego, tym razem w wersji gdzie podatek jest płacony od drugiej i kolejnych nieruchomości. Każdy z tych czynników może istotnie ograniczyć popyt na nowe mieszkania i schłodzić rynek.

W naszej ocenie w całym 2021 r. zaobserwujemy wzrost cen mieszkań jednak nie podzielamy opinii, że mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Póki co popyt przeważa nad podażą, i dużo czynników przemawia za faktem, że ten stan utrzyma się w najbliższych kwartałach.  Co prawda, wg danych za pierwszy kwartał, wynagrodzenia rosną wolniej niż ceny mieszkań, jednak klienci dysponują znacznie lepszą siłą nabywczą niż miało to miejsce w latach 2007-08.

W tym miejscu należy również wspomnieć o możliwych zmianach z zakresu polityki społecznej. Jednym z założeń rządowego programu „Polski Ład” jest pomoc dla rodzin pod względem wkładu własnego w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Według wstępnych założeń, w ramach rządowego wsparcia Bank Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantował do 100 tys. zł wkładu własnego przez okres 15 lat, w zależności od liczby posiadanych dzieci. Rząd zakłada, że program wejdzie w życie jeszcze w 4Q 2021 r. Co do zasady, omawiane zmiany powinny ułatwić wejście na rynek dodatkowym kupującym. Niemniej, do momentu w którym nie poznamy dokładnych założeń programu, ciężko jest oszacować jego wpływ na rynek nieruchomości.

Pozytywne dla deweloperów wieści płyną z sektora najmu instytucjonalnego. W czerwcu na polski rynek PRS wszedł duński Nordic Real Estate Partners. W ostatnich miesiącach dowiedzieliśmy się o dwóch transakcjach pakietowych. Heimstaden nabędzie 2,5 tys. lokali od Budimeksu Nieruchomości w przeciągu następnych pięciu lat a grupa Ares wraz  Griffin Real Estate nabędzie 1 362 lokali od Murapolu (który kontrolują). Ponadto, niedługo mają ruszyć prace legislacyjne nad REIT-ami a projekt ustawy w tym zakresie, może trafić do Sejmu jeszcze w tym roku.  Należy jednak zaznaczyć, że wciąż nie wiemy czy REIT-y będą mogły inwestować w nieruchomości oferujące mieszkania na wynajem.

Otoczenie rynkowe z początku tego roku przełożyło się na redukcję zadłużenia netto deweloperów, które między styczniem a marcem spadło aż o 546 mln zł, do 1 792 mln zł. Jest to najniższy poziom od co najmniej 2017 r. Sytuacji kredytowej deweloperów sprzyjała szybka i rosnąca kontraktacja lokali, która przełożyła się na wyższe wpływy gotówki. Jednocześnie zapotrzebowanie na dług w pierwszym kwartale nie było duże, ze względu na małą ilość rozpoczynanych inwestycji. Naszym zdaniem już niebawem może dojść do stabilizacji poziomu zadłużenia netto deweloperów, którzy w drugim kwartale tłumnie powrócili na rynek pierwotny obligacji oraz wznowili wypłaty dywidend. Między kwietniem a czerwcem ujęte w naszym zestawieniu firmy uplasowały na rynku obligacje warte ponad miliard złotych (1 019 mln zł), w porównaniu do 313 mln zł w 1Q 2021 r. W minionym półroczu aktywne były prawie wszystkie większe podmioty, wiele też było emisji sięgających 100 mln zł. Co więcej, emisja papierów dłużnych szła w parze z obniżeniem marż emitowanych instrumentów. W kolejnych miesiącach 2021 nie spodziewamy się już tak wielu emisji, ze względu na fakt że większa część potrzeb finansowych analizowanych podmiotów została na ten rok zaspokojona. Podsumowując, zdecydowana większość spółek znajduje się w mocnej pozycji finansowej a kapitału na rynku nie brakuje.

Choć w drugim kwartale z rynku nie płynęły informacje o nowych fuzjach lub przejęciach,  naszym zdaniem dalsza konsolidacja sektora jest tylko kwestią czasu. Deweloperzy operują w warunkach zaostrzającej się konkurencji a do tego ich kondycja finansowa jest wystarczająco dobra by pokusić się o wzrost poprzez akwizycje.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Develia SA, Dom Development SA, Echo Investment SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Robyg SA, Ronson Development,  Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w 2Q 2020 i 2Q 2021 r.  

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 098

mateusz.mucha@dmnavigator.pl


Zapisz się na newsletter

* Pole obowiązkowe