W nagraniu dla serwisu Newseria, Mateusz Mucha – z Domu Maklerskiego Navigator SA, podsumowuje koniunkturę w branży deweloperskiej. Link do pełnego wywiadu poniżej:
Poniżej również treść podsumowania:
Boom mieszkaniowy trwa. Od stycznia do maja deweloperzy oddali do użytku mniej więcej tyle samo mieszkań, ile przed rokiem. Jednak uzyskali pozwolenia na budowę o ponad 50 proc. więcej lokali niż w analogicznym okresie rok temu. Deweloperzy mnożą inwestycje i choć zaciągają na te cele nowe zobowiązania, to według analizy Domu Maklerskiego Navigator ich finanse są stabilne. Sprzyja temu wciąż wysokie zainteresowanie nabywców.
– Pierwsze półrocze to okres bardzo dobrej koniunktury na rynku deweloperskim. Dobra koniunktura to połączenie kilku elementów. Mamy dobrą sytuację makroekonomiczną w Polsce, co sprzyja podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkań przez Kowalskich. Stymulowane jest to również przez bardzo niskie stopy procentowe – ludziom nie opłaca się trzymać środków na lokacie i wolą te środki zainwestować – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Mateusz Mucha z Domu Maklerskiego Navigator. – Rynek najmu obecnie również jest bardzo mocny, dzięki temu, że bardzo dużo Ukraińców przyjechało do Polski i stanowią oni mocną podstawę rynku najmu.
Jak dodaje, wiele mieszkań wybudowanych w przeszłości zostało zajętych przez Ukraińców, dzięki czemu nowe mieszkania pod wynajem mogą generować stopy zwrotu atrakcyjniejsze od nisko oprocentowanych lokat.
W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2017 roku deweloperzy oddali do użytkowania 29,66 tys. mieszkań, o 0,1 proc. więcej niż rok wcześniej. Uzyskali jednak pozwolenia na budowę ponad 58 tys. lokali, czyli o 50,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Rozpoczętych budów było więcej o ponad jedną czwartą (ponad 41,8 tys. mieszkań).
Dom Maklerski Navigator przeanalizował sytuację 14 deweloperów finansujących się m.in. obligacjami notowanymi na rynku Catalyst. To Robyg, Atal, LC Corp, Polnord, Dom Development, Murapol, Ronson Europe, J.W. Construction, Lokum Deweloper, Marvipol, Archicom, Vantage Development, i2 Development i Developers. W pierwszym półroczu tego roku ci deweloperzy sprzedali 10,05 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 20,6 proc. w stosunku do pierwszego półrocza 2016 roku. Przekazali wprawdzie ok. 6 tys. lokali, co stanowi 4-proc. spadek rok do roku, jednak jak tłumaczy Mateusz Mucha, nie ma to wielkiego znaczenia, gdyż gros przekazań następuje w drugim półroczu.
– Obecnie ceny w największych polskich miastach są dość stabilne. Największe wzrosty notują Trójmiasto i Wrocław, te miasta dynamicznie się rozwijają również pod kątem tkanki biurowej, pod kątem napływu mieszkańców, więc tam obserwujemy największe wzrosty – opisuje sytuację na rynku Mateusz Mucha. – Warszawa – największy, najstabilniejszy, najpłynniejszy rynek – jest bardzo stabilna cenowo. Ta dobra koniunktura ma zdrowe podstawy: wysoki popyt na mieszkania równoważony jest wysoką podażą mieszkań przez deweloperów, czego nie obserwowaliśmy w latach 2006–2008.
W pierwszym półroczu analizowani deweloperzy wyemitowali obligacje o wartości prawie 600 mln zł, wykupując tym samym obligacje o wartości około 357 mln zł. Do końca 2018 roku firmy te zobowiązane są do wykupu około 820 mln zł obligacji, a w samym 2019 roku – około 865 mln zł. Zdaniem DM Navigator w celu wykupu obligacji większość firm zaciągnie nowe zobowiązania. Już teraz w strukturze zadłużenia analizowanych deweloperów obligacje stanowią 54,4 proc. i udział ten rośnie.
– Analiza struktury zadłużenia konkretnego dewelopera, u którego chcemy zakupić lokal, jest bardzo ważną analizą w kontekście planowanego zakupu. Musimy się zastanowić, czy deweloper ten nie jest zbytnio zadłużony, kiedy przypadają zapadalności zobowiązań, które dany deweloper musi spłacić, jak może to współgrać z harmonogramem inwestycji, którą zamierzamy kupić. Jeśli planujemy kupić lokal, który będzie oddany do użytkowania za dwa lata, należy się zastanowić, jak może wyglądać sytuacja danego dewelopera w tej perspektywie – radzi.
Najbardziej zadłużonymi spółkami na koniec I kwartału 2017 r. pozostawały LC Corp, Robyg oraz Polnord. Pierwsza z nich ma jednak wysoki udział kredytów pod inwestycje biurowe, zaś Polnord realizuje program restrukturyzacyjny mający na celu obniżenie poziomu zadłużenia. Jedynym deweloperem mającym wyższe saldo gotówki niż saldo zobowiązań finansowych był na koniec I kw. 2017 r. Dom Development.
– Analizowana grupa deweloperów ma zadłużenie finansowe w okolicach 4,8 mld zł przy gotówce na koncie w wysokości ponad 2 mld zł, co daje dług netto rzędu 2,7 mld zł i jest to wartość stabilna w okresie ostatnich lat – mówi Mateusz Mucha. – Wartość zadłużenia finansowego nieznacznie spadła, porównując I kwartał 2017 do końca 2016 roku. Spadł też lekko poziom gotówki, aczkolwiek te wartości są dosyć stabilne, co przy dobrej koniunkturze pokazuje, że deweloperzy nie zadłużają się ponad miarę, cały czas jest to trzymane w ryzach.
Zapraszamy do lektury felietonu autorstwa Krzysztofa Dziubińskiego, członka zarządu DM Navigator, opublikowanego dnia 08.07.2017 w dzienniku Parkiet
Parkiet.com: MARazm na Catalyst
Poniżej również treść Felietonu:
W ostatnich latach zauważalny jest spadek tempa przyrostu liczby nowych emitentów na Catalyst, mimo że sama wartość obligacji rośnie.
Po roku od wejścia w życie rozporządzenia MAR warto przeanalizować, jak ta regulacja wpłynęła na rynek obligacji korporacyjnych w Polsce, a w szczególności rynek Catalyst. Dla przypomnienia od 3 lipca 2016 r. wszystkie spółki, których jakiekolwiek instrumenty są notowane na rynku zorganizowanym, zobowiązane są do raportowania informacji poufnych na podstawie tych samych przepisów, tj. MAR.
Z pozytywów wśród emitentów obligacji zauważyć można zdecydowanie większą świadomość i wrażliwość w zakresie raportowania. Niewątpliwie spółki te musiały się dostosować organizacyjnie do nowych przepisów, co przełożyło się na jakość raportowania. Co również istotne, insiderzy zaczęli raportować o swoich transakcjach obligacjami, co niewątpliwie jest cenną informacją dla inwestorów. Dodatkowo w przypadku emitentów będących SPV zauważalne jest częstsze raportowanie dotyczące poręczycieli obligacji. Z punktu widzenia zdarzeń strategicznych spółki z Catalyst zyskały również instytucję opóźnienia informacji poufnej, której wcześniej w ogóle nie miały.
Z punktu widzenia praktycznego sam sposób raportowania przez spółki prywatne może sprawiać kłopoty inwestorom w docieraniu do informacji. Większość raportów, tj. wszystkie związane z informacjami poufnymi, publikowana jest obecnie przez ESPI, niemniej cały czas pozostaje część raportów wynikających z Regulaminu ASO, w tym raporty okresowe, publikowanych przez EBI oraz dodatkowo niektórzy emitenci publikują określone informacje wynikające z WEO, np. na swoich stronach internetowych. Zdecydowanie lepiej byłoby, zarówno dla inwestorów jak i emitentów, gdyby ci drudzy mogli komunikować się z rynkiem poprzez jedną platformę tylko na podstawie różnych podstaw prawnych, tj. MAR, Regulamin ASO czy WEO.
Z negatywów zauważalna jest większa niechęć emitentów, będących spółkami prywatnymi (tj. nie mających akcji notowanych na GPW lub NewConnect), do wprowadzania obligacji na Catalyst, jeżeli nie jest to warunkiem niezbędnym do samego pozyskania kapitału. Z punktu widzenia raportowania przez spółki publiczne wprowadzenie obligacji na Catalyst jest neutralne. Natomiast spółki prywatne rozważające różne źródła finansowania, od czasu wejścia w życie MAR, wyraźnie sygnalizują niechęć do wchodzenia w reżim MAR lub sygnalizują wolę do wyjścia spod tego reżimu w przypadku spółek, które mają obecnie notowane obligacje i np. przymierzają się do ich refinansowania.
Tendencję tę potwierdzają również dane liczbowe, które pokazuję pewien MARazm na Catalyst. W ostatnich latach zauważalny jest spadek tempa przyrostu liczby nowych emitentów na Catalyst, pomimo że sama wartość obligacji rośnie. W kolejnych latach liczba nowych emitentów obligacji korporacyjnych prezentowała się następująco: w 2013 r. – 41, w 2014 r. – 50, w 2015 r. – 28, w 2016 r. – 19 i wreszcie w I połowie 2017 r. – tylko 9 emitentów. Oczywiście jest to częściowo efekt nasycenia rynku i wszystkim uczestnikom rynku pewnie nie zależy na samej liczbie, ale jakości emitentów (vide casus NewConnect), ale moim zdaniem taki spadek to przede wszystkim efekt rozwoju pozagiełdowego rynku obligacji. Co również symptomatyczne, od wejścia w życie MAR na Catalyst zadebiutowała tylko jedna spółka prywatna – w ostatnich dniach J.S. Hamilton Poland. Obecnie na Catalyst notowane są obligacje 26 emitentów, którzy są spółkami prywatnymi, natomiast rok temu takich spółek było jeszcze ponad 40 (i żadna z nich w tym czasie nie stała się spółką giełdową; w lipcu wyjątkiem stanie się GetBack).
Nie oznacza to bynajmniej, że spółki nie mogą pozyskać środków poprzez emisje obligacji, tylko w wielu przypadkach obligacje te nie są wprowadzane na Catalyst, również ze względu na MAR. Oczywiście brak notowania wpływa na sam koszt finansowania, który z założenia jest wyższy, niemniej gros spółek traktuje to jako zapłatę za brak konieczności notowania obligacji i wchodzenia w reżim raportowania.
Podsumowując, od lipca 2016 r., mimo że emitenci obligacji z Catalyst poprawili jakość raportowania, to kosztem Catalyst jeszcze szybciej rozwija się pozagiełdowy rynek obligacji korporacyjnych, co niewątpliwie jest ze szkodą dla inwestorów indywidualnych, a także dla transparentności całego rynku obligacji korporacyjnych. Zdecydowanie nie jest to efekt samego MAR, niemniej jest to jeden z bardziej istotnych czynników branych pod uwagę przez spółki prywatne przy decyzjach dotyczących sposobu finansowania poprzez obligacje.
Zapraszamy do lektury felietonu autorstwa Krzysztofa Dziubińskiego, członka zarządu DM Navigator, opublikowanego dnia 19.06.2017 w dzienniku Parkiet
Parkiet.com: Obligacje – alternatywa, czy uzupełnienie kredytów bankowych?
Spread między kosztem finansowania kredytem a obligacjami w ostatnich latach istotnie się zmniejszył, a dodatkowo obligacje korporacyjne poza akceptacją wyższego ryzyka mogą być bardziej elastyczne w zakresie innych parametrów finansowania.
Kredyty bankowe wciąż są najchętniej wybieranym źródłem finansowania przez większość przedsiębiorstw. Warto jednak zauważyć, że z roku na rok coraz większa liczba firm w Polsce korzysta z obligacji korporacyjnych, które mogą stanowić alternatywne lub uzupełniające źródło finansowania spółki.
Ze względu na koszt, co do zasady, kredyt bankowy jest pierwszym wyborem spółek w zakresie finansowania. Jednakże w wielu przypadkach, chociażby ze względu na branżę, brak wystarczających zabezpieczeń czy cel finansowania, banki nie będą w stanie dostarczyć odpowiedniego finansowania. W większości przypadków banki wymagają twardego zabezpieczenia na aktywach spółki (często jest to hipoteka lub zapasy), natomiast inwestorzy obejmujący obligacje są w stanie zaakceptować inne zabezpieczenia. W tym zakresie obligacje korporacyjne, jako instrument dłużny, mogą być alternatywą dla spółek. Obligacje korporacyjne przy wyższym koszcie finansowania mogą być wykorzystywane również do finansowania projektów o podwyższonym ryzyku, którego bank z wielu względów nie jest w stanie zaakceptować.
Dla wielu firm obligacje korporacyjne mogą być również wartościowym uzupełnieniem struktury finansowania opartej standardowo na kapitałach własnych oraz kredytach bankowych. Ma to znaczenie w szczególności w przypadku spółek, które dynamicznie się rozwijają i potrzebują dodatkowego kapitału obrotowego/inwestycyjnego. W takich sytuacjach banki mogą nie nadążać ze swoimi produktami, a obligacje mogą uzupełnić lukę finansowania. Dodatkowo finansowanie poprzez obligacje jest istotne dla dużych podmiotów, które widzą wartość w dywersyfikacji źródeł finansowania. Pozwala ona uniezależnić się częściowo od banków lub po prostu pokazać bankom, że spółka ma realną alternatywę w zakresie finansowania, co może być wykorzystane w negocjacjach i przełożyć się na lepsze parametry samego finansowania bankowego (np. w postaci obniżonej marży).
Warto również wspomnieć o branżach, które wyjątkowo często korzystają z obligacji korporacyjnych i traktują je jako podstawowe źródło finansowania. Należy do nich branża pożyczkowa i windykacyjna oraz – w ostatnim czasie coraz bardziej – branża deweloperów mieszkaniowych.
W przypadku firm pożyczkowych banki często traktują taką działalność jako konkurencyjną wobec swoich kredytów konsumenckich, pomimo że oferta bankowa skierowana jest do innego grona klientów. Kolejnym argumentem jest fakt, iż firmy pożyczkowe udzielają osobom fizycznym pożyczek po wyższym koszcie finansowania niż instytucje bankowe. Z tego względu branża nie cieszy się dobrą renomą i ze względów reputacyjnych banki nie są skłonne finansować takiej działalności. Na marginesie zakładam, że do czasu wyjaśnienia się kwestii nowego projektu ustawy o kredycie konsumenckim pewnie nikt nie zdecyduje się na istotne finansowanie tej branży. Kolejną branżą chętnie wykorzystującą obligacje w celu finansowania działalności są firmy windykacyjne. Należy zaznaczyć, że duża część rynku wierzytelności to portfele bankowe, dlatego nie zaskakuje fakt, że banki niechętnie podchodzą do finansowania firm, którym sprzedają swoje złe portfele. Dodatkowo w przypadku branży pożyczkowej oraz wierzytelnościowej ważna jest kwestia zabezpieczeń. W bilansach tych przedsiębiorstw brakuje środków trwałych, a ich główne aktywa to portfele należności, co dodatkowo skłania je do wyboru obligacji. Na koniec warto wspomnieć o deweloperach, którzy są najliczniej reprezentowaną grupą emitentów na Catalyst – co czwarta spółka z Catalyst to deweloper. Banki bardzo chętnie sfinansują dany projekt deweloperski przy określonej przedsprzedaży, ale najczęściej nie są w stanie sfinansować zakupu nowych gruntów czy wczesnych etapów realizacji projektów, do czego deweloperzy wykorzystują obligacje. Dodatkowo, ze względu na rosnącą konkurencję o nowe grunty, szybkie ich pozyskanie stanowi istotną przewagę konkurencyjną, natomiast emisję obligacji można przeprowadzić w relatywnie krótkim czasie. Z tego też względu, zgodnie z ostatnim raportem DM Navigator o deweloperach mieszkaniowych, od kilku lat spada udział kredytów bankowych w strukturze zadłużenia deweloperów na korzyść obligacji – na koniec 2016 r. udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosił około 65 proc., a część deweloperów wykazywała zerowe saldo kredytów. Można stwierdzić, że w przypadku wspomnianych trzech branż to kredyty bankowe są uzupełnieniem finansowania przez obligacje korporacyjne, co jest swego rodzaju pokłosiem podejścia banków do tych branż.
Podsumowując, obligacje mogą być zarówno alternatywą (często jedyną dłużną), jak i uzupełnieniem struktury finansowania spółek. Co należy podkreślić, spread pomiędzy kosztem finansowania kredytem a obligacjami w ostatnich latach istotnie się zmniejszył, a dodatkowo obligacje korporacyjne poza akceptacją wyższego ryzyka mogą być bardziej elastyczne w zakresie innych parametrów finansowania, jak chociażby zabezpieczenia czy kowenanty. Dodatkowo wraz z dalszym rozwojem rynku obligacji w Polsce jego płynność powinna się zwiększać, co powinno się przekładać na jeszcze mniejszy spread.