Ja się nazywam Paweł Stadnik na moim gościem jest Tomek Puzyrewicz – dyrektor Departamentu Emisji Obligacji w Domu Maklerskim Navigator.

Tomku, spotkaliśmy się ostatnio dyskutując jak wyglądał cały 2022 rok przez pryzmat rynku deweloperskiego. Widzimy się znowu czterech miesiącach w ramach takiego naszego cyklicznego komentarza eksperckiego. Powiedz proszę jak to wygląda dzisiaj?

Na runku sytuacja cały czas się zmienia. Te ostatnie kilkanaście miesięcy były najbardziej dynamiczne w kilkunastoletniej historii rynku obligacji rynku deweloperskiego. Co się zmieniło w czwartym kwartale, co się pojawiło. Jakie ciekawe tendencje pojawiły się w pierwszych dwóch, trzech miesiącach 2023 roku, bo ten okres też już objęliśmy analizą. Co się nam rzuciło w oczy, gdy przygotowywaliśmy raport deweloperski to przede wszystkim załamanie podaży. To załamanie podaży widać w dwóch liczbach. Po pierwsze o 20 parę procent, gdy porównujemy pierwsze dwa miesiące 2023 roku do analogicznego okresu przedniego roku spadła liczba lokali w nowo rozpoczętych budowach. To jest bardzo dużo i ten spadek widzimy nie tylko w największych miastach Polski, ale ogólnie gdy analizujemy wszystkie rozpoczęte budowy w całej Polsce. Widać to też i tam też mamy spadki dwucyfrowe, gdy porównujemy pierwsze dwa miesiące tego roku do poprzedniego w zakresie wydanych pozwoleń na budowę mierzonych liczbą lokali, których te pozwolenia dotyczą, znowu mamy dwucyfrowe procentowe spadki i – co więcej – zarówno gdy mówimy o wydanych pozwoleniach na budowę, jak i liczbie rozpoczętych budów. W liczbie nowo budowanych lokali te pierwsze dwa miesiące 2023 roku to najgorsze pierwsze dwa miesiące roku począwszy uwaga od 2016 roku.

Z czego to wynika?

Ostatni rok 2022, już końcówka 2021 była trudna dla deweloperów z paru przyczyn. Wyszliśmy z pandemii. Zresztą pandemia po początkowym załamaniu stała się impulsem zwiększającym popyt na mieszkania, ale przede wszystkim i to już było widoczne w końcówce 2021 roku w deweloperów uderzyła inflacja. To był pierwszy czynnik. Drugi czynnik — wzrósł koszt pieniądza. Fundusze inwestycyjne, które dotychczas, przynajmniej dla największych deweloperów, bardzo chętnie finansowały w formie obligacji zakupy działek zaczęły borykać się z odpływem w środku to znowu ograniczyło dostęp dofinansowania do zakupu działek, co zwykle banki są niechętne dofinansowania.

Powiedz Tomku dwucyfrowy spadek w nowych pozwoleniach na budowę. Jak to wpłynie na ceny mieszkań w skali dwóch –  trzech lat?

Te załamanie podaży przy jednoczesnych impulsach kreujących popyt — mówię tu o kredycie 2% – moim zdaniem wpłynie nie tylko na ustabilizowanie się poziomu cel mieszkań, ale przynajmniej w największych miastach na, zaryzykuje stwierdzenie, na wzrost cen mieszkań.

Czyli jak kupować mieszkanie i jest się osobą fizyczną to trochę teraz, jak się ma zdolność?

Jeżeli ma się zdolność. Bo znowu widzimy, że — analizując politykę banków — widzimy, że w porównaniu tak analizowaliśmy to poprzednie nasze raporcie za trzeci kwartał, czwarty kwartał i pierwsze miesiące 2023 roku przyniosły pewne lekkie początki poluzowania, może to za mocne słowo, ale poluzowania polityki kredytowej banków w zakresie kredytów hipotecznych. Znowu nie wróciliśmy do okresu sprzed wojny, sprzed wzrostu inflacji, ale pierwszy jaskółki są w zakresie polityki podażowej, jeżeli chodzi o kredyty.

 Czy jest coś jeszcze — jakaś anomalia, albo ciekawostka, coś ważnego co nosi słuchacze powinni wiedzieć?

Dalej widzimy, jeżeli chodzi o podaż, że powiaty otaczające największe 6 miast w Polsce zyskują na popularności. Niektórzy nazywają to rozlewanie się miasta. Musimy zwrócić uwagę, że często jest to jedyna dostępna opcja cenowa dla wielu nabywców, ale też widzimy, że popyt na domy jednorodzinne czy segmenty poza tymi największymi miastami też trochę słabnie. Więc tu jednocześnie — wzrost udziału lokali, które są budowane poza obrębem największych miast i bezpośrednim sąsiedztwie, ale też jednak pewne ochłodzenie popytu na tego typu domy, segmenty. Inne spostrzeżenie to jednak stabilne ceny, a nawet gdy mówimy o 2020 roku — stabilizacja z naciskiem na lekki wzrost cen w największych miastach.

Tomek bardzo ci dziękuję za odpowiedź na kilka pytań. Wszystkiego dobrego, udanego dnia i zapraszamy na kolejne podsumowania. Do widzenia.