Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 2016 r.
Ostatnie trzy lata były dla deweloperów bardzo udane. Sprzyjające otoczenie makroekonomiczne zaowocowało w 2016 r. wzrostem przekazań na całym rynku o 26,7%. Analizowani przez nas deweloperzy odnotowali wzrost przekazań o 39,0%, przy jednoczesnym wzroście przychodów z działalności deweloperskiej o ponad 30%. Dobry okres dla deweloperów znajduje również odbicie w realizowanych marżach brutto i netto ze sprzedaży – w latach 2015-2016 utrzymywały się one na wysokim poziomie.
Sprzedaż mieszkań w 2016 r. oraz cele sprzedażowe deweloperów na 2017 r. pozwalają z optymizmem patrzeć na najbliższe 2 lata – jedenastu z trzynastu analizowanych deweloperów poprawiło w 2016 r. sprzedaż w odniesieniu do poprzedniego roku. W formie umów deweloperskich i przedwstępnych sprzedali oni o 24% więcej mieszkań niż rok wcześniej, a zakładane przez zarządy spółek poziomy sprzedaży na bieżący rok w większości przypadków zakładają wzrost lub przynajmniej utrzymanie obecnego wolumenu sprzedaży.
Raportowane sprzedaże dają solidne podstawy, aby sądzić, że prognozy zarządów deweloperów zmaterializują się, a ich wyniki w latach 2017-2018 powinny być przynajmniej równie wysokie jak w 2016 r.
Powyższe czynniki wpłynęły na zwiększoną aktywność deweloperów mieszkaniowych w zakresie pozyskiwania środków na nowe projekty – analizowani deweloperzy wyemitowali od początku 2016 r. obligacje o wartości przekraczającej 1 mld zł, spłacając w tym czasie obligacje o wartości ok. 450 mln zł.
Od 2012 r. spada poziom zadłużenia netto deweloperów – dzieje się tak za sprawą rosnącej wartości środków pieniężnych – deweloperzy wraz ze wzrostem sprzedaży utrzymują wyższe saldo gotówki od klientów na rachunkach powierniczych oraz akumulują nadwyżki by móc szybko zareagować na okazje inwestycyjne i nabywać grunty zapewniające im pipeline na kolejne okresy – na koniec 2016 r. analizowane spółki posiadały na rachunkach ponad 2,2 mld środków pieniężnych.
Pomimo globalnego spadku zadłużenia netto znaczna część analizowanych deweloperów zwiększyła wysokość wskaźników zadłużenia netto w relacji do kapitałów własnych oraz wskaźników ogólnego zadłużenia – dzieje się tak za sprawą wzmożonych inwestycji analizowanych deweloperów w nowe projekty i bank ziemi oraz klasyfikacji wpłaconych zaliczek na lokale jako zobowiązania, które znikają w momencie przekazania lokali nabywcom.
Od kilku lat spada również udział kredytów bankowych w strukturze zadłużenia deweloperów na korzyść obligacji, które są przez nich chętnie wybierane – na koniec 2016 r. udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosił około 65%, a część deweloperów wykazywała zerowe saldo kredytów.
Do końca 2018 r. przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad miliarda złotych. W naszej ocenie emitenci w znacznej części będą chcieli zrefinansować te obligacje poprzez nowe emisje.
Naszą analizą objętych zostało 13 deweloperów mieszkaniowych, posiadających obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznym outstandingu przekraczającym 15 mln zł, tj: Archicom SA, Atal SA, Developres Sp. z o. o., Dom Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Vantage Development S.
Zachęcamy do lektury pełnego raportu – raport