Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 2019 r.
Dom Maklerski Navigator: Dobra sprzedaż mieszkań w 2019 r. pomimo problemów administracyjnych
W 2019 r. ujęci w opracowaniu deweloperzy sprzedali niemal tyle samo lokali co w 2018 r. (19 353 lokali w 2019 r. w porównaniu do 19 311 w 2018 r.). Na wynik sprzedażowy ubiegłego roku pozytywny wpływ miał zwłaszcza 4Q 2019 r., w którym analizowane firmy zdołały sprzedać 5 399 lokali wobec 4 534 jednostek w 4Q 2018 r., co oznacza 19,1% wzrost r/r. Wynik zarówno 4Q, jak i całego roku uważamy za dobry. W końcu głosy o tym, że rynek spowolni pojawiają się od 2-3 lat, a branża cały czas utrzymuje wysoką sprzedaż i to pomimo istotnego wzrostu cen mieszkań.
Dobry wynik sprzedażowy w 4Q 2019 r. w stosunku do 4Q 2018 r. był w naszej ocenie spowodowany głównie kwestiami formalnymi tj. liczbą wydawanych pozwoleń na budowę. Z reguły deweloperzy wprowadzają bowiem do sprzedaży inwestycje po uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, w związku z czym ilość nowych pozwoleń wpływa bezpośrednio na ofertę mieszkań do sprzedaży. W okresie porównawczym tj. 4Q 2018 r. mieliśmy do czynienia z wyborami samorządowymi, w związku z czym urzędu działały mniej sprawnie, co przeciągnęło się również na 1H 2019 r. Druga połowa 2019 r. przyniosła w tej kwestii poprawę, co pozytywnie przełożyło się na wynik sprzedażowy w 4Q 2019 r. Gdyby podaż nie była ograniczona, na skutek skurczonej oferty, to wynik sprzedażowy analizowanych deweloperów mógłby być w 2019 r. wyraźnie lepszy. Wzrost liczby wydawanych pozwoleń powinien przełożyć się również na wzrost oferty w 2020 r., w związku z czym spodziewamy się dobrych wyników sprzedażowych w nadchodzącym roku.
Póki co, wzrost cen mieszkań, jak i popyt na nie się nie zmniejsza. Nieco niepokojące są dane o rosnącej inflacji, co w dłuższym okresie może skutkować koniecznością podniesienia stóp procentowych. RPP póki co jednak uspokaja i spodziewa się spadku inflacji w drugiej połowie roku, w związku z czym nie widzi dziś potrzeby podnoszenia stóp. Podwyższona inflacja może natomiast przełożyć się również pozytywnie na popyt inwestycyjny na mieszkania ze względu na relatywne zmniejszenie atrakcyjności lokowania kapitału w lokaty bankowe, które realnie przynoszą dziś stratę. Tym samym rośnie atrakcyjność lokowania kapitału w mieszkania na wynajem, które dodatkowo w ujęciu realnym powinny co najmniej utrzymać swoją wartość w długim okresie.
Wsparciem dla rynku mieszkaniowego w 2020 r. cały czas będzie bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Pytaniem na najbliższy rok pozostaje nie to czy, a o ile wzrosną średnie płace, szczególnie biorąc pod uwagę, iż płaca minimalna wzrosła z 2 250 PLN w 2019 r. do 2 600 PLN w 2020 r., a zgodnie z zapowiedziami rządu ma istotnie rosnąć przez kolejne 3 lata. Wzrost kosztów pracy w dłuższym okresie przełoży się z pewnością również na koszty wykonawstwa. Wzrost zarobków w branży budowlanej był jednak w ostatnim okresie tak duży, że dziś płace w budowlane rosną wolniej od płac ogółem i jest szansa, że taki stan utrzyma się na dłużej. Zagrożeniem dla kosztów wykonawstwa jest również spadek liczby pracowników budowlanych z Ukrainy po otwarciu niemieckich granic.
Końcówka 2019 r. przyniosła wśród deweloperów ciekawe przetasowania właścicielskie. W trakcie przejmowania mającego problemy Polnordu jest węgierska Cordia, natomiast Vantage Develoment przejęty został przez niemiecki TAG Immobilien. W przypadku Polnordu w ostatnich dniach na rynek trafiła informacja o pozwie o stwierdzenie nieważności uchwały od obecnie największego akcjonariusza. Jeśli okazałoby się, że do transakcji jednak nie dojdzie, to dla rynku byłby to spory cios, gdyż spółka będzie miała prawdopodobnie problemy z regulowaniem swoich zobowiązań. Interesująca jest również druga z transakcji, gdyż TAG Immobilien jest podmiotem wyspecjalizowanym w długoterminowym wynajmie mieszkań. Zapowiedział już budowę lub zakup 8-10 tys. mieszkań na wynajem w Polsce. Jest to kolejna już inicjatywa w zakresie wynajmu instytucjonalnego na polskim rynku mieszkaniowym, co pokazuje, że rynek mogą czekać w najbliższych latach spore zmiany strukturalne. Co ciekawe, również Rząd zapowiedział powrót do prac nad przepisami dotyczącymi REITów, a więc pewnością warto przyglądać się tej części rynku w 2020 r.
W ostatnim kwartale ubiegłego roku 5 spółek spośród ujętych w raporcie przeprowadziło emisje obligacji, pozyskując łącznie kwotę 240,0 mln PLN. W całym 2019 r. analizowani w raporcie deweloperzy uplasowali 18 serii obligacji o łącznej wartości 970,7 mln PLN, a więc ich wartość była niższa niż w poprzednich latach (2018 r. – 1 115,4 mln zł, 2017 – 1 134,3 mln zł). Większość przeprowadzonych emisji miała charakter refinansujący.
W 4Q 2019 r. emitenci wykupili obligacje o łącznej wartości 202,4 mln PLN. Tym samym skumulowana wartość wykupów dokonanych w ubiegłym roku wyniosła 812,3 mln PLN. Wyłączając emisje obejmowane przez podmioty powiązane, okazuje się, że w 2019 r. wartość wykupów obligacji przekroczyła wartość nowo pozyskanych środków, co jest sytuacją wyjątkową. Według stanu na koniec grudnia 2019 r. łączny outstanding obligacji analizowanych w raporcie deweloperów osiągnął wartość 3,5 mld PLN, z czego wykup 813,2 mln PLN przypada na bieżący rok. Jesteśmy zdania, że zadłużenie obligacyjne branży znajduje się na bezpiecznym poziomie. Spodziewamy się, że na koniec 2020 r. łączny poziom zobowiązań z tytułu wyemitowanych obligacji utrzyma się na podobnym poziomie lub nieco zwiększy.
Sytuacja na rynku obligacji wygląd dziś dobrze choć cały czas odbiega od tej sprzed afery GetBack. Jeśli nie będziemy mieli w nadchodzącym roku do czynienia z negatywnymi niespodziankami to warunki dla emitentów powinny się poprawiać. Od roku widzimy bowiem regularne napływy do funduszy inwestujących w obligacje korporacyjne i na dziś nie spodziewamy się, aby ten trend miał się zatrzymać. Plany emisji w pierwszym kwartale zapowiedziały już Dom Development, Archicom oraz Marvipol.
Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Develia SA, Dom Development SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development, Vantage Development SA, Victoria Dom SA. Dodatkowo, raport zawiera komentarz prawny Kancelarii Kochański i Partnerzy dotyczący zmian w przepisach i ich wpływie na budownictwo wielorodzinne.
Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w 2018 i 2019 r.
| Deweloper | 2018 | 2019 | 4Q 2018 | 4Q 2019 | Zmiana 4Q 19/4Q 18 |
zmiana 2019/2018 | Cel sprzedażowy 2019 |
| Dom Development | 3 602 | 3 661 | 1 006 | 962 | -4,4% | 1,6% | ok. 3 600 |
| Atal | 2 420 | 3 196 | 633 | 894 | 41,2% | 32,1% | ok. 3 000 |
| Robyg | 2 520 | 2 570 | 504 | 717 | 42,3% | 2,0% | ok. 2 300 |
| Victoria Dom | 1 055 | 1 570 | 348 | 441 | 26,7% | 48,8% | ok. 1 500 |
| Develia | 1 710 | 1 510 | 313 | 582 | 85,9% | -11,7% | ok. 1 700 |
| Archicom | 1 370 | 1 462 | 361 | 295 | -18,3% | 6,7% | 1 300 – 1 600 |
| J.W. Construction | 1 248 | 1 026 | 280 | 289 | 3,2% | -17,8% | ok. 1 000 |
| Marvipol Development | 843 | 942 | 239 | 217 | -9,2% | 11,7% | |
| Vantage Development | 824 | 941 | 202 | 336 | 66,3% | 14,2% | ok. 900 |
| Inpro | 801 | 769 | 163 | 185 | 13,5% | -4,0% | |
| Ronson Development | 773 | 761 | 134 | 256 | 91,0% | -1,6% | 800 |
| JHM Development | 298 | 354 | 41 | 76 | 85,4% | 18,8% | |
| Polnord1 | 836 | 323 | 83 | 116 | 39,8% | -61,4% | ok. 500 |
| Lokum Deweloper | 1 011 | 268 | 227 | 33 | -85,5% | -73,5% | 400 |
| SUMA | 19 311 | 19 353 | 4 534 | 5 399 | 19,1% | 0,2% |
1 dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy
Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport
***
Kontakt dla mediów
Mateusz Mucha
tel. 537 837 097