Czy na wstępie mógłbyś powiedzieć dwa słowa o sobie? Jakie jest twoje doświadczenie? Za co jesteś odpowiedzialny w Navigator Capital Group?  

Działam mam na rynku obligacji nieskarbowych od ponad 20 lat, a dokłądniej od 1999 roku. Pierwszy raz finansowałem dział dewelopera już w 2004 roku. Żeby uświadomić sobie jak to było dawno, jak ten rynek był inny to powiem, że wtedy jeden z największych deweloperów musiał jeszcze pojść po finansowanie zabezpieczone. Rynek od tego czasu bardzo mocno się zmienił, nabraliśmy nowego doświadczenia. Również nasi Klienci nabrali nowego doświadczenia i co najważniejsze inwestorzy na tym rynku nabrali ogromnego doświadczenia jak finansować deweloperów.

Tomek myślę, że przed takim merytorycznym wstępem, ciekawe byłoby podzielenie się jakąś ciekawostką rynkową, która utkwiła ci w pamięci? Może rozbawiła? Może wręcz przestraszyła?

To historia sprzed prawie 20 lat. Dyrektorka w banku, w którym wtedy pracowałem,  przeprowadziła do banku klienta, który obecnie jest jedynym z największych deweloperów na rynku i powiedziała, że nasza praca polega na tym, żeby wyłuskać firmy mające ogromny potencjał. Tego dewelopera znalazłem, kiedy mieścił się w paru pokojach w wynajętym biurze i ona jako pierwsza uwierzyła w potencjał rynkowy.

Potencjał rynkowy tego dewelopera?

Tak. Potem bazując na tej nauce, którą od niej wyciągnąłem, ja uwierzyłem w potencjał na rynku obligacji tego dewelopera. Obecnie ten deweloper wyemitował  już obligacje na setki milionów złotych. Ja miałem ten zaszczyt, że robiłem dla niego pierwszą emisję. Wtedy jeszcze zabezpieczoną. Dokłądnie 18 lat temu. To jest najważniejsze, że musimy w naszej pracy wyłuskiwać firmy, które będą rosły. Musimy w nich widzieć potencjał. Jeżeli ten potencjał zobaczymy musimy przynieść im z rynku to co najlepsze.

Co dla ciebie jako dla eksperta wskazywałoby na to, że ten stosunkowo niewielki deweloper ten potencjał posiada?

Po pierwsze klient, przedsiębiorca, deweloper musi dokładnie zdać swoją branżę. Wiedzieć wszystko, co się działo, co się dzieje i co się będzie działo na danym rynku. Musi dokładnie wiedzieć jak wygląda sprzedaż, dlaczego są takie ceny.

Ja patrząc na firmy nie tylko patrzę na same liczby.  Patrzę na całą politykę sprzedaży, jakie jest ich podejście do klientów. Ten klient, który kupuje czy jedną obligację, czy jedno mieszkanie potem może być o wiele większy. Nie odpuszczamy, nie lekceważymy nawet małych transakcji, nie lekceważyłem małych klientów. I ten szacunek, to podejście do inwestorów musi być zawsze takie samo.

Z tego co rozumiem jest tak, że deweloper powinien finansować się długiem bankowym tak długo jak to możliwe. Właściwie zawsze dług bankowy jest tańszy od długu obligacyjnego. Chciałem Cię zapytać po pierwsze czy ta teza jest prawdziwa, a po drugie kiedy deweloper powinien sięgnąć po dług obligacyjny?

Masz rację z tym, że dług bankowy generalnie jest tańszy od obligacji. Patrząc tylko na liczby, na marże to mamy do czynienia z tańszym finansowaniem. Trzeba jednak pamiętać, że przy naszej działalności, nie możemy się kierować względami coś tańsze co droższe. Musimy patrzeć na to bardziej strategicznie. Obligacje pozwolą nam finansować rzeczy, na które nie pozwoli nam finansowanie się wyłącznie w banku. 

Banki generalnie są niechętne finansowaniu zakupów gruntów, a obligacje są idealnym instrumentem, żeby finansować ekspansję poprzez zakupy banku ziemi. Myślę, że szczególnie teraz, może moment jest trudny, mimo że moment jest kryzysowy, to w tym kryzysie trzeba dostrzec okazję do wzrostu i patrząc na rynek deweloperski myślę, że będzie sporo dobrych okazji do zakupów banków ziemi. Co ważne, widzimy już teraz na rynku po stronie popytowej, powrót w miarę dobrego sentymentu dla tego typu transakcji. Jesteśmy teraz w trakcie takich transakcji i widzimy, że inwestorzy po tym trudnym okresie pierwszych trzech kwartałów 2022 roku znowu otwierają się na tego typu transakcje, na tego typu finansowania deweloperów.

A powiedz Tomku-pierwsza emisja. To zawsze jak coś się robi pierwszy raz to wydaje się trochę magiczne, trochę tajemnicze, trochę skomplikowane. Jak taki deweloper powinien przygotować się do swojej pierwszej emisji, ale też jakie kryteria powinien spełniać, aby mógł przeprowadzić taką emisję.

Obligacje są instrumentem dłużnym podobnie jak kredyt i idziemy patrzą przede wszystkim na jakość spółki, a nie tylko na zabezpieczenie. Inwestorzy nie działają jak lombard, działają po części jak bank, bank bardziej elastyczny, bardziej dostosowujący się do potrzeb klienta. Działający w bardziej liberalnym środowisku regulacyjnym, ale zawsze ci inwestorzy bardzo mocno analizują jakość spółki. I to nie są tylko liczby. To nie są tylko liczby w bilansie i innych sprawozdaniach finansowych.

Może opiszę jak taki proces wygląda. Już od pierwszego spotkania z emitentem musimy go przygotować na spotkanie z potencjalnym inwestorem. Mówiąc ściślej zarządzającym funduszem inwestycyjnym, zarządzającym, których transakcje finansują deweloperów. Taki inwestor często przeszedł już kilkadziesiąt spotkań. Z deweloperami różnymi: małymi, dużymi, średnimi. Działających w dużych miastach w mniejszych ośrodkach. I o tej jakości może chwilę. Musimy odpowiedieć sobie z klientem na kilka pytań: po pierwsze jakie mamy doświadczenia jako deweloper w tego typu tego typu inwestycjach? Jak długo prowadzimy działalność? Czy potrafiliśmy nasze inwestycje przeprowadzić w terminie? Czy nie było opóźnień? Jakie było tempo sprzedaży? Jaki był odsetek powracających klientów, jeżeli sprzedajemy mieszkania dla inwestorów? Jakie mamy relacje z naszymi podwykonawcami? Jak traktujemy naszych klientów? Jak traktujemy naszego generalnego wykonawcy, jeżeli dzialamy w grupie? Jak ta sprzedaż wyglądała, jeżeli chodzi o terminy? Jak spłacaliśmy inne zadłużenia? Po jakich cenach potrafiliśmy kupować ziemię? Jak szybko procedowaliśmy pozwolenie na budowę? Jak dowoziliśmy gotowy projekt klientowi? 

Tomku, przejdźmy od tych kwestii bardziej strukturalnych, do sytuacji tu i teraz. Sytuację mamy interesującą-jak nie do końca doszedł do siebie po tej ciężkiej epidemii covidowej, dodatkowo wojna. Jak dziś wygląda z punktu widzenia makroekonomicznego możliwość emisji obligacji?

Bardzo dobre pytanie. Jak powiedziałeś: „żyjemy w ciekawych czasach”, a przez zjawisko makroekonomiczne te czasy na rynku obligacji stały się chyba najciekawsze od 20 lat. Nawet bardziej burzliwe niż w okresie bezpośrednio po kryzysie z 2008 roku. Przede wszystkim inflacja. Inflacja i wysokie stopy procentowe. To gwałtownie zmieniło rynek i przede wszystkim zakończyło erę i taniego, ale też łatwego pieniądza na rynku długu. Inwestorzy przez pierwsze trzy, a nawet może czterech kwartały 2022 roku, mówię tu głównie o TFI, doświadczyli coś, co chyba nie było im dane przez ostatnie 20 lat. Konsekwentnie prawie rok zauważaliśmy odpływ środków z funduszy. Mieliśmy sytuację, kiedy nasi nabywcy, czyli fundusze zarządzane przez towarzystwa funduszy inwestycyjnych uciekały. Niechętnie patrzyły na nowe emisje korporacyjne. Bo to było racjonalne działanie zarządzających. Musieli zredukować swoje pozycje w aktywach małopłynnych, a obligacje są mało płynne. Drugim wyzwaniem są wysokie stopy procentowe. Zarządzający muszą przede wszystkim chronić kapitał osób, które powierzyły im środki. I gdy mamy do czynienia z inflacją ta ochrona kapitału staje się szczególnie trudna. Staje się szczególnie trudna dlatego, że musimy żądać od emitentów odpowiednio wysokiego oprocentowania. Musimy też być bardzo selektywni w wyborze tych emitentów, którzy są w stanie to oprocentowanie zapłacić. Oczywiście może są już pewne jaskółki, które pozwalają nam patrzeć z nadzieją na ten rynek. Widzimy jakieś światełko w tunelu, ale dalej mamy do czynienia, gdy idziemy do funduszy, ze świadomością, że nasze oprocentowanie musi zabezpieczyć kapitał inwestora przed inflacją. Mamy znowu parę nowych zjawisk. Po pierwsze w trzecim kwartale w czwartym pojawiły się alternatywne środki do inwestowania chociażby obligacje Skarbu Państwa, a to  trochę zmieniło rynek obligacji.

Czy obecny rok był najtrudniejszym rokiem z punktu widzenia podmiotów finansujących się emisjami obligacji od 2008 roku?

Tak. 

Co świadczy w tym, że mamy do czynienia z poprawą sytuacji? Jak odniósłbyś się do pozostałej części roku 2023? W którą stronę będziemy zmierzać i jak to wpłynie na możliwości emisyjne w tym roku? 

To co wydarzyło się w czwartym kwartale 2022 pozwala nam patrzeć z większą optymizmem na 2023 rok. Po pierwsze zauważyliśmy, że sprzedaż w czwartym kwartale wzrosła o około 20%.  Tutaj kluczowe są działania deweloperów. Ci deweloperzy, którzy są obecni na GPW bardzo dobrze odrobili kryzysowe lekcje z 2008 i 2009 roku. Jeżeli spojrzymy na wyniki to sytuacja finansowa największych deweloperów jest dalej bardzo dobra. Mówimy to sytuacji jeżeli chodzi o marżowość sprzedaży, o płynność i zadłużenie. Co więcej, deweloperzy w tym trudnym okresie byli w stanie zachować wysokie marże, byli w stanie utrzymać płynność i byli w stanie zmniejszyć swoje zadłużenie.

Powiedz mi Tomek na koniec parę słów na temat naszego raportu deweloperskiego. Nawigator Capital jest coraz bardziej rozpoznawalny z kwartalnych podsumowań tego co dzieje się na rynku. Powiedz o czym w tym raporcie informujemy.

Zachęcam państwo do lektury naszego raportu, który robimy co kwartał. Znajdą tam państwo informacje co się dzieje na rynku deweloperskim, czyli podstawowe liczby na rynku mieszkaniowym. Ile mieszkań było oddanych do użytku, na ile mieszkań wydano pozwolenie na budowę, ile prac budowlanych ruszyło. Patrzymy na to w przekrojach na największe 6 miast. Na miasta wojewódzkie, na powiaty otaczające te duże miasta. Patrzymy jak zmieniały się trendy w zakresie nowo rozpoczętych prac. Największe miastah vs powiaty otaczające. Patrzymy jak zmieniały się ceny. Pokazujemy trendy na rynku kredytów hipotecznych. Jakie są nastroje w bankach. Porównujemy pewne dane finansowe typu na przykład zadłużenie oraz pokrótce komentujemy kwartalne wyniki poszczególnych deweloperów.