Aktualności

Dobra koniunktura i stabilne otoczenie makroekonomiczne pozwoliło wiodącym deweloperom z rynku Catalyst na pobicie kolejnych rekordów sprzedażowych, które powinny umożliwić realizację ambitnych planów na 2017 r. Szybkie tempo wzrostu skali działalności deweloperów przełożyło się na wysoką aktywność na rynku obligacji.

Pierwsza połowa 2017 r. była okresem dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Utrzymanie się niskich stóp procentowych oraz stabilny poziom cen mieszkań w największych miastach przełożyły się na duży optymizm deweloperów, widoczny w znaczącym wzroście udzielonych pozwoleń na budowę nowych mieszkań w okresie styczeń-maj (+50,4% r/r). Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym widoczna jest w wynikach sprzedażowych analizowanych deweloperów – w I poł. 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst sprzedali w formie umów deweloperskich i przedwstępnych o 20,6% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, co sprawiło, że I półrocze 2017 r. było rekordowym okresem pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Pozwala to optymistycznie patrzeć na realizację przyjętych przez zarządy spółek ambitnych celów sprzedażowych na 2017 r., które zostały już zrealizowane w 52%.

– Rekordowe wolumeny sprzedażowe osiągane przez deweloperów oznaczają zapewnienie solidnego poziomu cash-flow z prowadzonych projektów. Warto zaznaczyć przy tym, że obserwowany obecnie bardzo mocny rynek deweloperski nie jest związany z tak gwałtownym wzrostem cen jak to miało miejsce w latach 2006-2008. Oznacza to, że bardzo duży popyt równoważony jest wysoką podażą mieszkań. W mojej ocenie przy zachowaniu zdrowego rozsądku deweloperów, nieprzepłacaniu za nabywane grunty (co często obserwuje się przy wzmożonej sprzedaży mieszkań), oraz przy dopasowaniu stopnia rozwoju do kondycji danego dewelopera, rynek może pozostawać w dobrej koniunkturze co najmniej do końca 2018 r. – wskazał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.

Ambitne plany rozwojowe miały swoje odzwierciedlenie w aktywności analizowanych podmiotów na rynku obligacji – w I półroczu 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst wyemitowali obligacje o łącznej wartości nominalnej prawie 592 mln zł. Część z wyemitowanych obligacji przeznaczona była na wykup wcześniejszych serii – łączna wartość nominalna obligacji wykupionych przez deweloperów mieszkaniowych w I połowie 2017 r. wyniosła 357 mln zł, co stanowiło prawie 2/3 wartości obligacji o terminie zapadalności przypadającym na 2017 r. Spółki, chcąc utrzymać obecne poziomy sprzedaży w następnych latach, w naszej ocenie w dalszym stopniu będą chciały refinansować znaczną część obligacji zapadających w 2017 r. oraz 2018 r.

Pomimo nowych emisji obligacji w pierwszym kwartale 2017 r. poziom zadłużenia finansowego wiodących deweloperów z rynku Catalyst nieznacznie spadł, przy stosunkowo stałym poziomie zadłużenia netto. Warto zauważyć, że podobnie jak w ostatnich latach deweloperzy coraz chętniej korzystają z finansowania poprzez emisje obligacji zastępując w dużym stopniu kredyty bankowe.

– Pomimo niedużego spadku zadłużenia finansowego wskazanych deweloperów zaobserwowaliśmy nieznaczny, symboliczny wzrost zadłużenia netto przez mniejszy poziom gotówki w analizowanych spółkach. Sytuacja ta wskazuje na zdrowy rozsądek deweloperów w zakresie utrzymywanego poziomu zadłużenia – od 2014 r. łączny dług netto utrzymuje się na poziomie 2,7 mld zł przy istotnie większej skali działalności. Zwiększenie udziału obligacji korporacyjnych w strukturze długu daje deweloperom większą swobodę w podejmowanych działaniach – za środki te mogą swobodnie nabywać grunty, a utrzymywanie wysokiego stanu gotówki daje im duży bufor bezpieczeństwa płynnościowego oraz możliwość szybkiego reagowania na nadarzające się okazje rynkowe. Posiadanie alternatywy finansowej wobec banków może okazać się również bardzo cenne przy schłodzeniu koniunktury, kiedy to banki potrafią z dnia na dzień zamknąć się na określone branże  – dodał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.

Dodatkowo załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Developres Sp. z o.o., Dom Development SA, i2 Development SA, J.W. Construction SA, LC Corp SA, Lokum Developer SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Vantage Development SA.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu – raport

Zapraszamy do lektury felietonu autorstwa Krzysztofa Dziubińskiego, członka zarządu DM Navigator, opublikowanego dnia 08.07.2017 w dzienniku Parkiet

Parkiet.com: MARazm na Catalyst

Poniżej również treść Felietonu:

W ostatnich latach zauważalny jest spadek tempa przyrostu liczby nowych emitentów na Catalyst, mimo że sama wartość obligacji rośnie.

Po roku od wejścia w życie rozporządzenia MAR warto przeanalizować, jak ta regulacja wpłynęła na rynek obligacji korporacyjnych w Polsce, a w szczególności rynek Catalyst. Dla przypomnienia od 3 lipca 2016 r. wszystkie spółki, których jakiekolwiek instrumenty są notowane na rynku zorganizowanym, zobowiązane są do raportowania informacji poufnych na podstawie tych samych przepisów, tj. MAR.

Z pozytywów wśród emitentów obligacji zauważyć można zdecydowanie większą świadomość i wrażliwość w zakresie raportowania. Niewątpliwie spółki te musiały się dostosować organizacyjnie do nowych przepisów, co przełożyło się na jakość raportowania. Co również istotne, insiderzy zaczęli raportować o swoich transakcjach obligacjami, co niewątpliwie jest cenną informacją dla inwestorów. Dodatkowo w przypadku emitentów będących SPV zauważalne jest częstsze raportowanie dotyczące poręczycieli obligacji. Z punktu widzenia zdarzeń strategicznych spółki z Catalyst zyskały również instytucję opóźnienia informacji poufnej, której wcześniej w ogóle nie miały.

Z punktu widzenia praktycznego sam sposób raportowania przez spółki prywatne może sprawiać kłopoty inwestorom w docieraniu do informacji. Większość raportów, tj. wszystkie związane z informacjami poufnymi, publikowana jest obecnie przez ESPI, niemniej cały czas pozostaje część raportów wynikających z Regulaminu ASO, w tym raporty okresowe, publikowanych przez EBI oraz dodatkowo niektórzy emitenci publikują określone informacje wynikające z WEO, np. na swoich stronach internetowych. Zdecydowanie lepiej byłoby, zarówno dla inwestorów jak i emitentów, gdyby ci drudzy mogli komunikować się z rynkiem poprzez jedną platformę tylko na podstawie różnych podstaw prawnych, tj. MAR, Regulamin ASO czy WEO.

Z negatywów zauważalna jest większa niechęć emitentów, będących spółkami prywatnymi (tj. nie mających akcji notowanych na GPW lub NewConnect), do wprowadzania obligacji na Catalyst, jeżeli nie jest to warunkiem niezbędnym do samego pozyskania kapitału. Z punktu widzenia raportowania przez spółki publiczne wprowadzenie obligacji na Catalyst jest neutralne. Natomiast spółki prywatne rozważające różne źródła finansowania, od czasu wejścia w życie MAR, wyraźnie sygnalizują niechęć do wchodzenia w reżim MAR lub sygnalizują wolę do wyjścia spod tego reżimu w przypadku spółek, które mają obecnie notowane obligacje i np. przymierzają się do ich refinansowania.

Tendencję tę potwierdzają również dane liczbowe, które pokazuję pewien MARazm na Catalyst. W ostatnich latach zauważalny jest spadek tempa przyrostu liczby nowych emitentów na Catalyst, pomimo że sama wartość obligacji rośnie. W kolejnych latach liczba nowych emitentów obligacji korporacyjnych prezentowała się następująco: w 2013 r. – 41, w 2014 r. – 50, w 2015 r. – 28, w 2016 r. – 19 i wreszcie w I połowie 2017 r. – tylko 9 emitentów. Oczywiście jest to częściowo efekt nasycenia rynku i wszystkim uczestnikom rynku pewnie nie zależy na samej liczbie, ale jakości emitentów (vide casus NewConnect), ale moim zdaniem taki spadek to przede wszystkim efekt rozwoju pozagiełdowego rynku obligacji. Co również symptomatyczne, od wejścia w życie MAR na Catalyst zadebiutowała tylko jedna spółka prywatna – w ostatnich dniach J.S. Hamilton Poland. Obecnie na Catalyst notowane są obligacje 26 emitentów, którzy są spółkami prywatnymi, natomiast rok temu takich spółek było jeszcze ponad 40 (i żadna z nich w tym czasie nie stała się spółką giełdową; w lipcu wyjątkiem stanie się GetBack).

Nie oznacza to bynajmniej, że spółki nie mogą pozyskać środków poprzez emisje obligacji, tylko w wielu przypadkach obligacje te nie są wprowadzane na Catalyst, również ze względu na MAR. Oczywiście brak notowania wpływa na sam koszt finansowania, który z założenia jest wyższy, niemniej gros spółek traktuje to jako zapłatę za brak konieczności notowania obligacji i wchodzenia w reżim raportowania.

Podsumowując, od lipca 2016 r., mimo że emitenci obligacji z Catalyst poprawili jakość raportowania, to kosztem Catalyst jeszcze szybciej rozwija się pozagiełdowy rynek obligacji korporacyjnych, co niewątpliwie jest ze szkodą dla inwestorów indywidualnych, a także dla transparentności całego rynku obligacji korporacyjnych. Zdecydowanie nie jest to efekt samego MAR, niemniej jest to jeden z bardziej istotnych czynników branych pod uwagę przez spółki prywatne przy decyzjach dotyczących sposobu finansowania poprzez obligacje.

M&A Index Poland 2Q 2017 Fordata Navigator Capital PL

M&A Index Poland 2Q2017 Fordata Navigator Capital ENG