OPRACOWANIA

Łącząc kompetencje w zakresie doradztwa przy emisjach obligacji korporacyjnych oraz przy transakcjach fuzji i przejęć zespół Navigator Capital Group po raz drugi poddał analizie emisje obligacji, z których środki przeznaczone zostały na sfinansowanie przejęć innych przedsiębiorstw lub zorganizowanych ich części.

Analiza obejmuje okres od uruchomienia rynku Catalyst we wrześniu 2009 roku. Badanie pozwoliło zidentyfikować łącznie 26 emisji, których dokonało 17 emitentów w celu sfinansowania przejęć 23 spółek. W raporcie opisano ich warunki oraz miejsce w strukturze finansowania. Przy emisjach, które miały miejsce po roku 2013 przedstawiono również ich okoliczności oraz tło biznesowe.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu przygotowanego przez Zespół Domu Maklerskiego Navigator – Raport

Słabszy sprzedażowo kwartał w wykonaniu deweloperów z rynku Catalyst

W pierwszych trzech kwartałach 2018 r. analizowani w raporcie deweloperzy osiągnęli wolumen kontraktacji na poziomie 17 213 lokali w porównaniu z 18 661 w analogicznym okresie 2017 r., co oznacza spadek o blisko 8%. Dynamika sprzedaży widocznie spadła, jednakże warto podkreślić, że okresem odniesienia do tegorocznych danych jest rekordowy pod względem zakontraktowanych mieszkań 2017 rok. Deweloperzy mieszkaniowi nie mogą być w szczególności zadowoleni z poziomu sprzedaży osiągniętej w 3Q 2018 r., w którym zakontraktowali łącznie 5 172 lokali . Odczyt oznacza spadek o ponad 20% w stosunku do analogicznego okresu 2017 r. Uważamy, że spadki w głównej mierze były wynikiem strony podażowej, w tym mocno wyprzedanej oferty. Branży wciąż sprzyja dobra sytuacja makroekonomiczna. Biorąc pod uwagę kontynuację polityki niskich stóp procentowych, bogacące się społeczeństwo oraz fakt, że popyt na lokale wciąż pozostaje na wysokim poziomie, jesteśmy zdania, że w 4Q 2018 r. deweloperzy poprawią sprzedaż, cały czas pilnując jednak generowanych marż. W naszej ocenie poziom sprzedaży w całym 2018 r. zanotuje jednocyfrowy spadek w stosunku do rekordowego 2017 r.

Trzeci kwartał 2018 r. utwierdził nas w przekonaniu, że największe zagrożenia dla branży deweloperskiej płyną obecnie z sektora firm budowlanych oraz administracji samorządowej. Budowlańcy kolejny kwartał z rzędu borykają się z problemem niedoboru siły roboczej, dynamicznym wzrostem kosztów wykonawstwa i materiałów. W analizowanym okresie deweloperzy odczuwali również problemy związane z wydłużającymi się procesami administracyjnymi, które widocznie ograniczały podaż mieszkań. Wśród czynników wpływających na długotrwały proces pozyskiwania niezbędnych decyzji wskazujemy na tegoroczne wybory samorządowe. Branży nie pomagała również duża konkurencyjność na rynku zakupu gruntów. Ograniczona dostępność działek wywindowała ceny do poziomów, które coraz częściej były nieakceptowane przez deweloperów.

W ostatnich miesiącach deweloperzy nie byli zbyt aktywni na rynku długu korporacyjnego, o czym świadczy mała liczba przeprowadzonych emisji. W 3Q 2018 r. łączna wartość uplasowanych serii obligacji wyniosła 237,2 mln zł. Naszym zdaniem wynikało to z dwóch czynników. Pierwszy z nich to wcześniej opisana sytuacja na rynku gruntów. Jesteśmy zdania, że obecny bank ziemi większości deweloperów znajduje się na poziomie zapewniającym stabilną produkcję. Wobec tego wysokie ceny nieruchomości nie zachęcały spółek do zakupu nowych gruntów, które w znacznej ilości finansowane są właśnie ze środków pochodzących z emisji obligacji. Drugą kwestią związaną z niską aktywnością deweloperów na rynku długu była sytuacja związana z aferą GetBack, której skutki rynek kapitałowy odczuwa do dnia dzisiejszego.

Wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku obligacji skutkowało odpływami kapitału z funduszy dłużnych, przez co deweloperom trudniej było pozyskać kapitał. Mimo wyższych marż, część ostatnio przeprowadzonych emisji nie zakończyło się pełną subskrypcją. Dodatkowo w 3Q 2018 r. deweloperzy dokonali wykupów papierów o wartości 102,1 mln zł, z czego ponad 76% wykupów stanowiły wykupu przedterminowe. Na koniec czerwca 2018 r. udział obligacji w strukturze finansowania wynosił blisko 75%.

Warto zaznaczyć, że ostatnio opublikowane przez deweloperów sprawozdania finansowe za 1H 2018 r. widocznie wykazują redukcję poziomu zalewarowania analizowanych spółek. Mediana wskaźnika dług netto / kapitał własnym na koniec czerwca 2018 r. wyniosła 0,37. Spadek poziomu długu finansowego netto w stosunku do grudnia 2017 r. na skutek spadku zadłużenia bankowego potwierdza poprawę sytuacji bilansowej ujętych w raporcie deweloperów. Spodziewamy się, że 2018 r. będzie rekordowy pod względem ilości przekazań, co niewątpliwie przełoży się na wyniki analizowanych spółek. Naszym zdaniem na koniec grudnia 2018 r. większość deweloperów zaraportuje dalszą poprawę sytuacji bilansowej na skutego spadku zadłużenia oraz wzrostu poziomu kapitału własnego.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development SA, Vantage Development SA, Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w latach 2015-2017 oraz w 1Q-3Q 2017 r. oraz 1Q-3Q 2018 r.

¹ jako stosunek sprzedaży za 1Q-3Q 2018 r. do aktualnego celu sprzedażowego ogłoszonego na 2018 r.

² uwzględniając dolny przedział publikowanego aktualnego celu sprzedażowego

³ dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy

Zachęcamy do lektury pełnego raportu przygotowanego przez Analityków Domu Maklerskiego Navigator – Raport

1H 2018 r. to okres dalszej dobrej koniunktury na rodzimym rynku mieszkaniowym, choć można zaobserwować wyhamowanie sprzedaży mieszkań w powyższym okresie wśród objętych raportem deweloperów. Analizowane spółki sprzedały w pierwszym półroczu 2018 r. ok. 11,8 tys. mieszkań, 2,2% mniej niż w pierwszym półroczu roku poprzedniego. Należy jednak zaznaczyć, że rok 2017 r. był pod wieloma względami rekordowy, zatem biorąc pod uwagę wysoką bazę, spadek sprzedaży można uznać za symboliczny. Dobra sytuacja była wciąż napędzana przez niskie stopy procentowe, rosnącą ilość i wartość udzielonych kredytów hipotecznych i bogacenie się społeczeństwa. W dalszym ciągu deweloperzy finansowali swoją działalność głównie poprzez emisje obligacji, zwiększając ich udział w strukturze finansowania.

 Deweloperzy objęci raportem wciąż wypracowują wysoką przedsprzedaż. Podmioty objęte raportem podpisały w pierwszym półroczu 2018 r. o około 2,2% mniej umów sprzedaży r/r. Duża część deweloperów w 1H 2018 r. zrealizowało w ponad 50% zakładane na ten rok cele sprzedażowe. Możemy jednak spodziewać się zrewidowania tych celów w drugiej połowie roku. Pomimo spadku danych sprzedażowych w pierwszym półroczu 2018 r. z optymizmem patrzymy na kolejne kwartały, w których deweloperzy stopniowo będą zwiększać swoją ofertę i wygrają Ci, którym udaje się to robić najszybciej. Dla całego 2018 r. podtrzymujemy łączną sprzedaż na poziomie nieznacznie niższym niż w 2017 r. – wskazał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.

Warto zauważyć, że deweloperzy w dalszym ciągu chętnie finansowali swoją działalność poprzez emisje obligacji korporacyjnych. Generowanie dobrych wyników finansowych i kontraktacji pozwalało podmiotom plasować kolejne serie papierów wartościowych, chociaż jest to obecnie trudniejsze ze względu na GetBack.

W ciągu ostatnich lat obserwujemy w dalszym ciągu wyraźny trend zwiększania udziału obligacji w strukturze zobowiązań finansowych deweloperów. Na pierwszego kwartału 2018 r. średni udział zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów wartościowych w strukturze zobowiązań finansowych wzrósł w ramach analizowanej grupy spółek do prawie 72% vs około 70% na koniec 2017 r. Deweloperzy wybierają ten instrument głównie ze względu na większą elastyczność w dysponowaniu środkami, możliwość finansowania zakupów gruntów i wczesnych etapów inwestycji. – dodał Mateusz Mucha.

W pierwszym półroczu 2018 r. analizowani deweloperzy wyemitowali obligacje o wartości około 770 mln zł i dokonali wykupów papierów o wartości ok. 672 mln zł. Co więcej, ponad połowę wykupów stanowiły wykupy przedterminowe. Obligacje na najwyższą kwotę wykupiły Robyg, Polnord
i Atal.  W drugiej połowie tego roku przypada termin wykupu obligacji o wartości około 250,2 mln zł, a w 2019 r. papierów na kwotę 684,7 mln zł. Spółki będą z pewnością refinansować zadłużenie poprzez kolejne emisje, przy czym ze względu na ochłodzone nastroje na całym rynku długu korporacyjnego spowodowane przez GetBack, utrzymanie dotychczasowych parametrów obligacji może być dużym wyzwaniem.

Analizowani deweloperzy dobrze wykorzystali sytuację rynkową w minionych kwartałach. Tak silny popyt prowadzi do szybkiej wyprzedaży oferty lokalowej i zmusza podmioty do ciągłego poszukiwania atrakcyjnych nieruchomości pod zabudowę. Analizowane spółki dbały
o pozyskiwanie finansowania i powiększanie banku ziemi. Wyzwaniem na kolejne okresy są rosnące ceny gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa. W obliczu wspomnianych wyzwań deweloperzy podnoszą ceny mieszkań. Jednak jest ryzyko, że nie zrekompensują one wzrostu kosztów realizacji, co może doprowadzić do pogorszenia rentowności. W naszej ocenie utrzymanie podobnych wyników sprzedażowych i finansowych w nadchodzących kwartałach będzie bardzo dobrym rezultatem – zaznaczył Mateusz Mucha.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Vantage Development SA, Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w latach 2015-2017 oraz w 1H 2017 r. i 2018 r.

* jako stosunek sprzedaży za 1 półrocze 2018 r. do celu sprzedażowego ogłoszonego na 2018 r.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu – Raport