Emisje obligacji

Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 3Q 2021 r.

27.10.2021

Dom Maklerski Navigator: popyt góruje nad podażą.

Przez rynek nieruchomości mieszkaniowych oraz całą gospodarkę przechodzi teraz wzrostowa fala. Należy jednak pamiętać, że czasy są nietypowe i choć skala wzrostów robi wrażenie to bazę dla nich stanowi 2020 r. – rok pandemii, naznaczony przede wszystkim niepewnością i strachem. Szczególnie dużo działo się we wrześniu i w pierwszych tygodniach października. W pierwszych tygodniach października poznaliśmy dane sprzedażowe deweloperów. W ujęciu historycznym były dobre ale wyraźnie poniżej rekordów, które przyszło nam oglądać w pierwszych dwóch kwartałach tego roku. Deweloperzy ujęci w naszym zestawieniu sprzedali w 3Q 2021 r. 5 186 lokali czyli o ponad 16% mniej w porównaniu do rekordowego drugiego kwartału bieżącego roku, kiedy sprzedaż wyniosła 6 190 lokali. Co stoi za kwartalnymi spadkami? Przede wszystkim deweloperzy weszli w miniony kwartał z wyraźnie niższą ofertą. Analiza dostępnych danych dotyczących oferty (nie wszyscy je publikują), wskazuje że na koniec czerwca była ona niższa o ponad 20% w porównaniu do końca marca, co z grubsza odpowiada spadkowi dynamiki sprzedaży. W porównaniu do lat ubiegłych, wyniki należy ocenić jako dobre ponieważ kontraktacja była wyższa zarówno od wyników wypracowanych w trzecim kwartale 2020 r., jak i w latach 2018-2019.

Patrząc w przyszłość, wyzwania dla spółek operujących w sektorze są dobrze znane: gruntów jest mało a ich cena rośnie, do tego wyzwaniem jest budżetowanie inwestycji kiedy materiały budowlane drożeją i może być ciężko z ich dostępnością. W największych miastach bariery wejścia robią się coraz większe: w warunkach kurczącego się zasobu działek, na których można szybko budować, deweloperzy muszą sięgać po duże, poprzemysłowe i nierzadko „trudne” działki.  A te albo są bardzo drogie albo będą wymagać bardzo dużych nakładów inwestycyjnych, albo jedno i drugie. Przykładem takich transakcji, jest nabycie przez Okam (spółka nie jest ujęta w naszym zestawieniu) terenów po zakładach FSO na warszawskim Żeraniu. Innym przykładem jest inwestycja Robyg, który wydał ponad 250 mln zł na tereny na Wilanowie w Warszawie.  Wszystko to sprawia, że do licytacji mogą stawać w zasadzie tylko największe podmioty z branży z silną pozycją finansową. Biorąc pod uwagę ciągłości produkcji i uzupełnianie oferty, możemy być świadkami dalszej konsolidacji rynku oraz wyjścia poza sześć największych miast.

W zakresie M&A tempa nie zwalnia Dom Development, który po zakupie Sento poszedł za ciosem i prowadzi negocjacje dotyczące zakupu wybranych spółek z Grupy Buma. Zarówno Sento jak i Buma operują w Krakowie. O możliwych przejęciach wspomnieli również przedstawiciele Develii.

Pojawiają się też pytania o wpływ październikowej podwyżki stóp procentowych na rynek mieszkaniowy. Póki co Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopę referencyjną do 0,5%. Podzielamy pogląd, że taki poziom nie ma potencjału żeby ograniczyć popyt a istotny spadek zdolności kredytowej konsumentów może nastąpić wraz z doprowadzeniem stóp procentowych w okolice 2,0%, tj. powyżej poziomu sprzed pandemii. Póki co rynek spodziewa się, że inflacja pozostanie na wysokich poziomach (niektórzy mówią aż o 7,0% na początku 2022 r.) i że RPP będzie systematycznie podnosić stopy procentowe. Niemniej Rada potrafiła już niejednokrotnie zaskoczyć rynek. Ponadto, należy przypomnieć, że nawet kiedy stopa referencyjna wynosiła 1,5% sprzedaż osiągała bardzo dobre wyniki a ceny dynamicznie rosły.

W naszej opinii ceny mieszkań będą kontynuować wzrosty w kolejnych kwartałach, choć być może wolniej niż w bieżącym roku. Uważamy, że ceny będą rosły przede wszystkim przez czynniki kosztowe we wszystkich 3 podstawowych elementach (grunty, materiały, robocizna), co w połączeniu z problemami z podażą w dużych miastach będzie sprzyjało stałemu spadkowi dostępności mieszkaniowej.

Będziemy też z uwagą obserwować jak na rynek wpłynie program „Polski Ład”. Z jednej strony, planowane jest wsparcie państwa w zakresie wkładu własnego co powinno zwiększyć popyt. Tu kluczowe będą szczegóły – może okazać się, że program de facto ominie miasta takiej jak Warszawa z uwagi na wysokość cen na tym rynku. Z drugiej strony, zastanawiamy się jak zmiany podatkowe wprowadzane w ramach „Polskiego Ładu” wpłyną na klientów detalicznych kupujących mieszkania na wynajem oraz na politykę inwestycyjną funduszy PRS. Zgodnie z proponowanymi przepisami, wynajmujący nie będą mogli odliczać amortyzacji od podatku co obniży stopę zwrotu. Ponadto, wciąż czekamy na projekt przepisów w zakresie REIT-ów.

Sytuacja finansowa analizowanych deweloperów na koniec drugiego kwartału była dobra. Pozom zadłużenia netto tej grupy wyniósł w czerwcu 2021 r. 2,0 miliardy zł co oznacza wzrost o ponad 20% w porównaniu do marca bieżącego roku. Niemniej 1Q wysoko zawiesił poprzeczkę w tym zakresie i o powtórzenie takich wyników będzie trudno. Dodatkowo w ujęciu historycznym zadłużenie pozostaje na umiarkowanym poziomie, tym bardziej że poziom kapitałów własnych spółek jest też dobry. Konkludując, deweloperzy mogą sobie pozwolić na zwiększenie zadłużenia w kolejnych kwartałach.  Pod względem nowych emisji, trzeci kwartał był dość spokojny co było zapewne spowodowane sezonem urlopowym i wysoką aktywnością rynkową w pierwszej połowie roku. Spośród analizowanych przez nas spółek deweloperskich, odnotowaliśmy tylko 3 emisje na łączną kwotę ok. 150 mln zł. Z kolei w trakcie pierwszych trzech tygodni października pozyskano nowe środki w wysokości ponad 250 mln zł. Uważamy, że deweloperzy nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa w temacie nowych emisji natomiast nie spodziewamy się, żeby wychodzili na rynek w październikowym tempie przez cały czwarty kwartał. Warto też zwrócić uwagę, że bardzo często kolejne emisje wiązały się ze spadkiem oprocentowania. Od początku roku, spółki ujęte w naszym zestawieniu uplasowały na rynku 1 736,4 mln zł i wydaje się, że pułap 2 mld zł jest w zasięgu ręki.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Develia SA, Dom Development SA, Echo Investment SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Robyg SA, Ronson Development,  Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w 3Q 2020 i 3Q 2021 r.  

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 098

mateusz.mucha@dmnavigator.pl


Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 2Q 2021 r.

21.07.2021

Dom Maklerski Navigator: popyt na mieszkania nie słabnie.

 Po raz pierwszy przychodzi nam analizować dane, które obejmują pełne 12 miesięcy od wybuchu pandemii. Oczywiście, aż nadto widoczny jest efekt niskiej bazy z kwietnia i maja 2020 r., jednak w drugim kwartale 2021 r. wyniki sprzedaży deweloperów osiągnęły poziomy, które jeszcze przed pojawieniem się Covid-19 uznano by za bardzo dobre. Analizowani przez nas deweloperzy znaleźli nabywców na 6 310 lokali w porównaniu do 6 170 w 1Q 2021 r. (+2,3% q/q) i 2 879 rok wcześniej (+119,2% r/r). To już kolejny kwartał z rzędu, gdy sprzedaż znajduje się pobliżu 6 tys. jednostek.  Paliwem dla silnych wyników sprzedażowych są stopy procentowe, pozostające na rekordowo niskich poziomach oraz perspektywy silnego odbicia gospodarczego w kolejnych kwartałach. Przekłada się to na luzowanie polityki kredytowej przez banki, które udzielają coraz więcej kredytów hipotecznych.

Jeszcze kilka miesięcy temu cele sprzedażowe, które ustalili deweloperzy można było uznać za ambitne, ale po pierwszym półroczu analizowane przez nas firmy są na najlepszej drodze do ich realizacji. Jednocześnie pojawia się pytanie o to jak długo sprzedaż będzie utrzymywać się na tak wysokich poziomach. Naszym zdaniem największe wyzywania dla rynku leżą wciąż po stronie podaży. Są to mała dostępność gruntów i długie procedury administracyjne, które przekładają się na zdolność deweloperów do uzupełniania „menu”. Według naszych obliczeń, jeśli firmy deweloperskie przestałyby wprowadzać nowe inwestycje do sprzedaży, ich obecna oferta zostałaby wyprzedana do końca bieżącego roku. Nie pomagają też wysokie ceny surowców, które podnoszą koszty prac budowlanych i stwarzają problemy związane z ustalaniem budżetów i oceną rentowności przyszłych projektów. Po stronie popytu, nie brakuje chętnych na nabycie „własnego M” lub na zainwestowanie nadwyżek z domowego budżetu w mieszkanie na wynajem. Sytuacje tu może odmienić Rada Polityki Pieniężnej jeśli zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych przez co wzrosną koszty kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo, powracają pogłoski o wprowadzeniu podatku katastralnego, tym razem w wersji gdzie podatek jest płacony od drugiej i kolejnych nieruchomości. Każdy z tych czynników może istotnie ograniczyć popyt na nowe mieszkania i schłodzić rynek.

W naszej ocenie w całym 2021 r. zaobserwujemy wzrost cen mieszkań jednak nie podzielamy opinii, że mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Póki co popyt przeważa nad podażą, i dużo czynników przemawia za faktem, że ten stan utrzyma się w najbliższych kwartałach.  Co prawda, wg danych za pierwszy kwartał, wynagrodzenia rosną wolniej niż ceny mieszkań, jednak klienci dysponują znacznie lepszą siłą nabywczą niż miało to miejsce w latach 2007-08.

W tym miejscu należy również wspomnieć o możliwych zmianach z zakresu polityki społecznej. Jednym z założeń rządowego programu „Polski Ład” jest pomoc dla rodzin pod względem wkładu własnego w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Według wstępnych założeń, w ramach rządowego wsparcia Bank Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantował do 100 tys. zł wkładu własnego przez okres 15 lat, w zależności od liczby posiadanych dzieci. Rząd zakłada, że program wejdzie w życie jeszcze w 4Q 2021 r. Co do zasady, omawiane zmiany powinny ułatwić wejście na rynek dodatkowym kupującym. Niemniej, do momentu w którym nie poznamy dokładnych założeń programu, ciężko jest oszacować jego wpływ na rynek nieruchomości.

Pozytywne dla deweloperów wieści płyną z sektora najmu instytucjonalnego. W czerwcu na polski rynek PRS wszedł duński Nordic Real Estate Partners. W ostatnich miesiącach dowiedzieliśmy się o dwóch transakcjach pakietowych. Heimstaden nabędzie 2,5 tys. lokali od Budimeksu Nieruchomości w przeciągu następnych pięciu lat a grupa Ares wraz  Griffin Real Estate nabędzie 1 362 lokali od Murapolu (który kontrolują). Ponadto, niedługo mają ruszyć prace legislacyjne nad REIT-ami a projekt ustawy w tym zakresie, może trafić do Sejmu jeszcze w tym roku.  Należy jednak zaznaczyć, że wciąż nie wiemy czy REIT-y będą mogły inwestować w nieruchomości oferujące mieszkania na wynajem.

Otoczenie rynkowe z początku tego roku przełożyło się na redukcję zadłużenia netto deweloperów, które między styczniem a marcem spadło aż o 546 mln zł, do 1 792 mln zł. Jest to najniższy poziom od co najmniej 2017 r. Sytuacji kredytowej deweloperów sprzyjała szybka i rosnąca kontraktacja lokali, która przełożyła się na wyższe wpływy gotówki. Jednocześnie zapotrzebowanie na dług w pierwszym kwartale nie było duże, ze względu na małą ilość rozpoczynanych inwestycji. Naszym zdaniem już niebawem może dojść do stabilizacji poziomu zadłużenia netto deweloperów, którzy w drugim kwartale tłumnie powrócili na rynek pierwotny obligacji oraz wznowili wypłaty dywidend. Między kwietniem a czerwcem ujęte w naszym zestawieniu firmy uplasowały na rynku obligacje warte ponad miliard złotych (1 019 mln zł), w porównaniu do 313 mln zł w 1Q 2021 r. W minionym półroczu aktywne były prawie wszystkie większe podmioty, wiele też było emisji sięgających 100 mln zł. Co więcej, emisja papierów dłużnych szła w parze z obniżeniem marż emitowanych instrumentów. W kolejnych miesiącach 2021 nie spodziewamy się już tak wielu emisji, ze względu na fakt że większa część potrzeb finansowych analizowanych podmiotów została na ten rok zaspokojona. Podsumowując, zdecydowana większość spółek znajduje się w mocnej pozycji finansowej a kapitału na rynku nie brakuje.

Choć w drugim kwartale z rynku nie płynęły informacje o nowych fuzjach lub przejęciach,  naszym zdaniem dalsza konsolidacja sektora jest tylko kwestią czasu. Deweloperzy operują w warunkach zaostrzającej się konkurencji a do tego ich kondycja finansowa jest wystarczająco dobra by pokusić się o wzrost poprzez akwizycje.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Develia SA, Dom Development SA, Echo Investment SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Robyg SA, Ronson Development,  Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w 2Q 2020 i 2Q 2021 r.  

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 098

mateusz.mucha@dmnavigator.pl


Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 1Q 2021 r.

31.05.2021

Dom Maklerski Navigator: Mocny popyt na lokale mieszkalne.

W najnowszej wersji naszej publikacji dokonaliśmy aktualizacji listy analizowanych deweloperów. W zestawieniu po raz pierwszy uwzględniliśmy dane Echo Investment. Natomiast ze względu na spłatę wszystkich notowanych serii obligacji, zrezygnowaliśmy z pokrycia analitycznego dla Polnord oraz Vantage Development. Pomimo aktualnego braku posiadania obligacji w obrocie przez J.W. Construction, deweloper głównie ze względu na sporą ilość ciekawych zdarzeń w 1Q 2021 r. pozostaje przedmiotem naszego tegorocznego opracowania.

Pierwszy kwartał bieżącego roku był niezwykle udanym czasem dla deweloperów mieszkaniowych. Ujęte w naszym opracowaniu spółki w 1Q 2021 r. znalazły nabywców na blisko 5,9 tys. lokali w porównaniu z 4,6 tys. jednostek przed rokiem. Silny popyt na lokale mieszkalne kolejny kwartał z rzędu wspierany jest przez środowisko rekordowo niskich stóp procentowych. Bardzo dobry dostęp do finansowania bankowego sprawia, że w strukturze nabywców mocno dostrzegalni są klienci, którzy dzięki dobrej sytuacji materialnej decydują się na polepszenie komfortu swojego życia poprzez zakup większego, dogodniej skomunikowanego czy też wykończonego w wyższym standardzie mieszkania. Jesteśmy zdania, że kupujący coraz bardziej zdają sobie sprawę, że dobrze zlokalizowanych inwestycji zaczyna brakować, co determinuje w wielu przypadkach zakupy z myślą o kolejnych pokoleniach – nabywanie lokalu, który z biegiem lat zostanie przekazany dzieciom.

W bieżącym roku byliśmy świadkami pierwszych znaczących transakcji w formule PRS. Na naszym lokalnym rynku pojawiły się uznane marki, takie jak m.in. niemiecki TAG Immobilen czy też szwedzki Heimstaden. Uważamy, że pakietowa sprzedaż lokali ma przed sobą bardzo dobre perspektywy. Już dziś PRS zapewnia deweloperom dodatkowy popyt na lokale, oferując przy tym elastyczność w zakresie finansowania inwestycji. Fundusze inwestycyjne otwierają również przed deweloperami furtkę do zagospodarowania gruntów, które na dzień dzisiejszy ze względów administracyjnych nie mogą zostać przeznaczone na projekty mieszkaniowe (np. działki pod aparthotele), a tych na bilansach deweloperów nie brakuje.

Branża nie zamierza zwalniać tempa. Publikowane przez spółki tegoroczne cele sprzedażowe należy uznać za ambitne. Jednak bardzo dobra koniunktura rynkowa oraz cały czas mocno widoczny deficyt lokali mieszkalnych sprawia, że tegoroczne perspektywy sektora wyglądają bardzo obiecująco.

Obecnie największą bolączką całej branży jest szybko kurczący się zasób atrakcyjnych gruntów – problem najbardziej widoczny jest w Warszawie. Efektywna budowa banku ziemi staje się z kwartału na kwartał coraz trudniejsza. Mniejsza liczba dostępnych działek prowadzi do mocno wygórowanych oczekiwań właścicieli gruntów. Powyższe determinuje u deweloperów nabywanie coraz trudniejszych działek (np. poprzemysłowych), które przed wprowadzeniem do produkcji będą musiały przejść w wielu przypadkach długoletnie procesy administracyjne.

W ostatnim czasie jesteśmy świadkami konsolidacji sektora, która w naszej ocenie będzie dalej postępować. W ostatnim czasie akwizycje przeprowadziła Grupa Robyg, Echo Investment. Warto również wspomnieć o Dom Development, które poprzez przejęcie zamierza rozszerzyć działalność o rynek krakowski.

1Q 2021 r. był kontynuacją problemów sektora  z uzyskiwaniem niezbędnych decyzji administracyjnych. Pandemia COVID-19 dodatkowo wpłynęła na efektywność pracy urzędów, które w 2020 r. i bieżącym roku działają jeszcze mniej sprawnie niż w poprzednich latach.

Bieżąca sytuacja makroekonomiczna sprzyja funduszom inwestycyjnym, które w ostatnich miesiącach nie mogą narzekać na napływy nowych środków. Inwestorzy kwalifikowani w obliczu niskich kosztów długu muszą kłaść istotniejszy nacisk na oprocentowanie nabywanych obligacji, bowiem papiery tzw. blue chipów, czy też spółek powiązanych ze Skarbem Państwa nie oferują atrakcyjnych rentowności. Powyższe stanowi solidny argument do zwiększania zaangażowania kapitału w dług emitowany przez deweloperów, którzy posiadają przed sobą dobre perspektywy, a ich obligacje na tle pozostałych branż charakteryzują się zadowalającym poziomem marż.

Od stycznia do kwietnia 2021 r. ujęci w naszym zestawieniu deweloperzy uplasowali 8 serii obligacji o łącznej wartości 846,5 mln PLN. Wśród tegorocznych emisji nietrudno doszukać się transakcji opiewających na kwoty przekraczające 100 mln PLN. Deweloperzy w ostatnim czasie nie mieli problemów zarówno z refinansowaniem zadłużenia, jak i pozyskiwaniem nowych środków na dalszy rozwój. Uważamy, że sentyment inwestycji do obligacji branży jest cały czas bardzo dobry. Tym samym spodziewamy się, że w 2Q 2021 r. będziemy świadkami kolejnych, znaczących emisji.

Opublikowane roczne sprawozdania finansowe spółek z sektora są dla nas potwierdzeniem, że zdecydowana większość analizowanych podmiotów znajduje się w dobrej sytuacji finansowej, co dodatkowo może determinować utrzymanie dobrego sentymentu obligacyjnego dla sektora, a deweloperów w kolejce po kapitał obligacyjny już dziś nie brakuje.

Bieżąca edycja raportu w wielu miejscach odnosi się do naszych oczekiwań w zakresie dalszego kształtowania się cen lokali mieszkalnych w największych miastach Polski. Na dzień dzisiejszy trudno jest nam znaleźć istotne czynniki, które miałyby w najbliższym czasie determinować redukcję cenników deweloperów. Wcześniej wspomnianym rosnącym kosztom działek towarzyszą bowiem podwyżki cen materiałów budowlanych, wśród których ostatnio najbardziej dostrzegalny jest wzrost cen stali. Warto podkreślić również dynamiczne wzrosty kosztów energii, drożejące usługi logistyczne czy też ogólną presję na wynagrodzenia. Wszystko powyższe sprawia, że deweloperzy dążą do przenoszenia rosnących kosztów produkcji na finalnego odbiorcę, co w naszej ocenie nie wróży w bieżącym roku spadku cen.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Develia SA, Dom Development SA, Echo Investment SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Robyg SA, Ronson Development,  Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w 1Q 2020 i 1Q 2021 r.  

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 098

mateusz.mucha@dmnavigator.pl


Strona