Emisje obligacji

Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 1Q 2021 r.

31.05.2021

Dom Maklerski Navigator: Mocny popyt na lokale mieszkalne.

W najnowszej wersji naszej publikacji dokonaliśmy aktualizacji listy analizowanych deweloperów. W zestawieniu po raz pierwszy uwzględniliśmy dane Echo Investment. Natomiast ze względu na spłatę wszystkich notowanych serii obligacji, zrezygnowaliśmy z pokrycia analitycznego dla Polnord oraz Vantage Development. Pomimo aktualnego braku posiadania obligacji w obrocie przez J.W. Construction, deweloper głównie ze względu na sporą ilość ciekawych zdarzeń w 1Q 2021 r. pozostaje przedmiotem naszego tegorocznego opracowania.

Pierwszy kwartał bieżącego roku był niezwykle udanym czasem dla deweloperów mieszkaniowych. Ujęte w naszym opracowaniu spółki w 1Q 2021 r. znalazły nabywców na blisko 5,9 tys. lokali w porównaniu z 4,6 tys. jednostek przed rokiem. Silny popyt na lokale mieszkalne kolejny kwartał z rzędu wspierany jest przez środowisko rekordowo niskich stóp procentowych. Bardzo dobry dostęp do finansowania bankowego sprawia, że w strukturze nabywców mocno dostrzegalni są klienci, którzy dzięki dobrej sytuacji materialnej decydują się na polepszenie komfortu swojego życia poprzez zakup większego, dogodniej skomunikowanego czy też wykończonego w wyższym standardzie mieszkania. Jesteśmy zdania, że kupujący coraz bardziej zdają sobie sprawę, że dobrze zlokalizowanych inwestycji zaczyna brakować, co determinuje w wielu przypadkach zakupy z myślą o kolejnych pokoleniach – nabywanie lokalu, który z biegiem lat zostanie przekazany dzieciom.

W bieżącym roku byliśmy świadkami pierwszych znaczących transakcji w formule PRS. Na naszym lokalnym rynku pojawiły się uznane marki, takie jak m.in. niemiecki TAG Immobilen czy też szwedzki Heimstaden. Uważamy, że pakietowa sprzedaż lokali ma przed sobą bardzo dobre perspektywy. Już dziś PRS zapewnia deweloperom dodatkowy popyt na lokale, oferując przy tym elastyczność w zakresie finansowania inwestycji. Fundusze inwestycyjne otwierają również przed deweloperami furtkę do zagospodarowania gruntów, które na dzień dzisiejszy ze względów administracyjnych nie mogą zostać przeznaczone na projekty mieszkaniowe (np. działki pod aparthotele), a tych na bilansach deweloperów nie brakuje.

Branża nie zamierza zwalniać tempa. Publikowane przez spółki tegoroczne cele sprzedażowe należy uznać za ambitne. Jednak bardzo dobra koniunktura rynkowa oraz cały czas mocno widoczny deficyt lokali mieszkalnych sprawia, że tegoroczne perspektywy sektora wyglądają bardzo obiecująco.

Obecnie największą bolączką całej branży jest szybko kurczący się zasób atrakcyjnych gruntów – problem najbardziej widoczny jest w Warszawie. Efektywna budowa banku ziemi staje się z kwartału na kwartał coraz trudniejsza. Mniejsza liczba dostępnych działek prowadzi do mocno wygórowanych oczekiwań właścicieli gruntów. Powyższe determinuje u deweloperów nabywanie coraz trudniejszych działek (np. poprzemysłowych), które przed wprowadzeniem do produkcji będą musiały przejść w wielu przypadkach długoletnie procesy administracyjne.

W ostatnim czasie jesteśmy świadkami konsolidacji sektora, która w naszej ocenie będzie dalej postępować. W ostatnim czasie akwizycje przeprowadziła Grupa Robyg, Echo Investment. Warto również wspomnieć o Dom Development, które poprzez przejęcie zamierza rozszerzyć działalność o rynek krakowski.

1Q 2021 r. był kontynuacją problemów sektora  z uzyskiwaniem niezbędnych decyzji administracyjnych. Pandemia COVID-19 dodatkowo wpłynęła na efektywność pracy urzędów, które w 2020 r. i bieżącym roku działają jeszcze mniej sprawnie niż w poprzednich latach.

Bieżąca sytuacja makroekonomiczna sprzyja funduszom inwestycyjnym, które w ostatnich miesiącach nie mogą narzekać na napływy nowych środków. Inwestorzy kwalifikowani w obliczu niskich kosztów długu muszą kłaść istotniejszy nacisk na oprocentowanie nabywanych obligacji, bowiem papiery tzw. blue chipów, czy też spółek powiązanych ze Skarbem Państwa nie oferują atrakcyjnych rentowności. Powyższe stanowi solidny argument do zwiększania zaangażowania kapitału w dług emitowany przez deweloperów, którzy posiadają przed sobą dobre perspektywy, a ich obligacje na tle pozostałych branż charakteryzują się zadowalającym poziomem marż.

Od stycznia do kwietnia 2021 r. ujęci w naszym zestawieniu deweloperzy uplasowali 8 serii obligacji o łącznej wartości 846,5 mln PLN. Wśród tegorocznych emisji nietrudno doszukać się transakcji opiewających na kwoty przekraczające 100 mln PLN. Deweloperzy w ostatnim czasie nie mieli problemów zarówno z refinansowaniem zadłużenia, jak i pozyskiwaniem nowych środków na dalszy rozwój. Uważamy, że sentyment inwestycji do obligacji branży jest cały czas bardzo dobry. Tym samym spodziewamy się, że w 2Q 2021 r. będziemy świadkami kolejnych, znaczących emisji.

Opublikowane roczne sprawozdania finansowe spółek z sektora są dla nas potwierdzeniem, że zdecydowana większość analizowanych podmiotów znajduje się w dobrej sytuacji finansowej, co dodatkowo może determinować utrzymanie dobrego sentymentu obligacyjnego dla sektora, a deweloperów w kolejce po kapitał obligacyjny już dziś nie brakuje.

Bieżąca edycja raportu w wielu miejscach odnosi się do naszych oczekiwań w zakresie dalszego kształtowania się cen lokali mieszkalnych w największych miastach Polski. Na dzień dzisiejszy trudno jest nam znaleźć istotne czynniki, które miałyby w najbliższym czasie determinować redukcję cenników deweloperów. Wcześniej wspomnianym rosnącym kosztom działek towarzyszą bowiem podwyżki cen materiałów budowlanych, wśród których ostatnio najbardziej dostrzegalny jest wzrost cen stali. Warto podkreślić również dynamiczne wzrosty kosztów energii, drożejące usługi logistyczne czy też ogólną presję na wynagrodzenia. Wszystko powyższe sprawia, że deweloperzy dążą do przenoszenia rosnących kosztów produkcji na finalnego odbiorcę, co w naszej ocenie nie wróży w bieżącym roku spadku cen.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Develia SA, Dom Development SA, Echo Investment SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Robyg SA, Ronson Development,  Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w 1Q 2020 i 1Q 2021 r.  

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 097

mateusz.mucha@dmnavigator.pl


Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 4Q 2020 r.

21.01.2021

Dom Maklerski Navigator: Dobry rok w wykonaniu deweloperów pomimo panującej pandemii

Ubiegły rok był niezwykle trudnym czasem dla całej gospodarki. Panująca pandemia postawiła przed wszystkimi branżami liczne wyzwania, z którymi musieli zmierzyć się przedsiębiorcy. Wiele sektorów do dnia dzisiejszego boryka się z bezpośrednimi i pośrednimi reperkusjami COVID-19, co sprawia, że liczne gałęzie gospodarki do dziś nie powróciły do efektywności działania sprzed pandemii. Uważamy, że na tle całego rynku sektor deweloperów mieszkaniowych poradził sobie z trudami 2020 r. bardzo dobrze.

W 4Q 2020 r. analizowane przez nas podmioty sprzedały 4 982 lokale wobec 4 719 przed rokiem, co wskazuje na poprawę dynamiki kontraktacji o 3,7%. W całym 2020 r. deweloperzy znaleźli nabywców na 15 879 jednostek (-7,3% r/r), co w zestawieniu z gwałtownym załamaniem gospodarki z marca 2020 r. jest odczytem lepszym niż się spodziewaliśmy.

Istotnym wyzwaniem ubiegłego roku było niewątpliwie przedefiniowanie modelów biznesowych, które będą oparte na sprzedaży mieszkań z użyciem komunikacji online oraz przy zachowaniu reżimu sanitarnego. Jeszcze w marcu 2020 r. efektywność oferowania mieszkań z ograniczeniem bezpośredniego kontaktu ze sprzedawcą mogła stawiać sporo znaków zapytania. Dzisiaj możemy jednak stwierdzić, że deweloperzy zdali egzamin.

4Q 2020 r. był kolejnym kwartałem, w którym obserwowaliśmy silny popyt na lokale mieszkalne, który był reprezentowany zarówno przez kupujących jednostki na własne potrzeby, jak i inwestorów. Duże zainteresowanie lokalami w 3Q 2020 r. tłumaczyliśmy po części przesunięciem decyzji o zakupie lokalu z 2Q na 3Q ubiegłego roku. Efekt ten był już w naszej ocenie mniej widoczny w ostatnim kwartale 2020 r., w którym istotniejsze okazały się inne czynniki.

Pierwszym z nich jest niewątpliwie rekordowo niskie środowisko stóp procentowych, które co do zasady skłania społeczeństwo do konsumpcji czy też inwestowania kosztem gromadzenia oszczędności na depozytach bankowych. Lokowanie kapitału w rynek nieruchomości jest jednym z najczęściej wybieranych przez nasze społeczeństwo rozwiązań, co wiążę się z postrzeganiem lokali jako produktów bardziej zrozumiałych dla kupujących i mniej narażonych na wahania cenowe względem np. udziałowych papierów wartościowych, co na sam koniec dla wielu nabywców oznacza poczucie relatywnego bezpieczeństwa ochrony kapitału. Niskie stopy procentowe przekładają się także na niższe koszty kredytów hipotecznych, których dostępność w 4Q 2020 r. wyglądała znacznie lepiej niż miało to miejsce w pierwszej połowie ubiegłego roku . Model pracy oparty o pełen bądź częściowy home – office zmienił po części preferencje nabywców, dla których obecne mieszkanie było zbyt małe, aby wygospodarować w nim miejsce do pracy, co również determinowało rozglądanie się za nowym lokum.

Kolejny kwartał z rzędu nie doświadczyliśmy spodziewanego przez wielu komentatorów rynku spadku cen lokali, co było w 4Q 2020 r. czynnikiem wspierającym szybkość podejmowania przez konsumentów decyzji o zakupie mieszkania. Uważamy, że największymi wyzwaniami dla deweloperów w najbliższym czasie będą cały czas mało sprawnie działające urzędy, a co za tym idzie długie okresy oczekiwania na wszelkiego rodzaju pozwolenia, w tym decyzje środowiskowe, warunki zabudowy, czy finalnie pozwolenia na budowę, których wydana w ubiegłym roku ilość stawia wiele do życzenia. Kwestie administracyjne będą w kolejnych okresach wpływały naszym zdaniem na niższą niż w ubiegłych latach liczbę realizowanych inwestycji, tym samym mniejszą dostępność mieszkań dla potencjalnych kupujących.

Trudnym dla deweloperów zadaniem na najbliższe okresy będzie również budowanie atrakcyjnego banku ziemi, bowiem widzimy, że z kwartału na kwartał radykalnie spada dostępność działek, zaś właściciele ciekawie zlokalizowanych gruntów mają w wielu przypadkach mocno wygórowane oczekiwania cenowe, często na skutek stawianego pytania, czy wymiana ziemi na gotówkę jest przy obecnej makroekonomii dobrym rozwiązaniem. Drogie grunty, mniejsza liczba prowadzonych inwestycji stanowią dla nas istotne argumenty, aby nie spodziewać się w najbliższym czasie istotnych redukcji w cennikach deweloperów.

W 2020 r. ujęte w naszym zestawieniu spółki przekazały swoim klientom klucze od 15 335 lokali w porównaniu z 16 507 rok wcześniej (-7,1% r/r). Sądzimy, że spadek jest relatywnie niewielki, a problemy z podpisywaniem umów notarialnych z pierwszej połowy 2020 r. były w ostatnim kwartale roku znacznie mniej dostrzegalne.

W całym 2020 r. analizowani przez nas deweloperzy pozyskali poprzez emisje obligacji korporacyjnych łącznie 889,2 mln zł, z czego 331,1 mln zł przypadło na ostatni kwartał ubiegłego roku. Oznacza to, że łączna wartość uplasowanych w 2020 r. obligacji była o 8,4% niższa niż w 2019 r., w którym ujęte w naszym zestawieniu podmioty pozyskały finansowanie obligacyjne w kwocie 970,7 mln zł. W ubiegłym roku deweloperzy spłacili papiery dłużne o łącznej wartości 1 014,9 mln zł, co oznacza, że outstanding obligacji w 2020 r. stopniał o 125,7 mln zł.

Na ten moment wydawać się może, że ostatni raz w naszym raporcie analizujemy dane Vantage Development, Polnord oraz i2 Development, bowiem nie zakładamy, aby w najbliższym czasie spółki były obecne na rynku Catalyst. Spodziewamy się jednocześnie, że rynek obligacji korporacyjnych będzie cały czas istotnym źródłem finansowania wielu deweloperów, w szczególności tych największych i najbardziej jakościowych, którzy w ostatnich latach sumiennie pracowali na swoją renomę wśród inwestorów.

Na koniec warto jeszcze podkreślić, że zdecydowana większość deweloperów pomimo panującej pandemii terminowo realizowała swoje budowy. Spodziewam się, że w 2021 r. będziemy świadkami dalszego mocnego popytu na rynku mieszkaniowym.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Develia SA, Dom Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Robyg SA, Ronson Development,  Victoria Dom SA. Część opracowania poświęcona zapadalności obligacji analizowanych deweloperów została rozszerzona o dane i2 Development SA, Polnord SA oraz Vantage Development SA.

Dodatkowo, raport zawiera komentarz prawny Kancelarii Mickiewicz Legal dotyczący uwarunkowań prawno-podatkowych Private Rented Sector w Polsce

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w 2019 i 2020 r.  

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 097

mateusz.mucha@dmnavigator.pl

 


Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 3Q 2020 r.

27.10.2020

Dom Maklerski Navigator: Odmrożenie rynku obligacji korporacyjnych dla sektora

W 3Q 2020 r. analizowani przez nas deweloperzy odnotowali sprzedaż na poziomie 4 452 lokali wobec 2 709 jednostek kwartał wcześniej, co oznacza 64,3% wzrost w ujęciu q/q. Dobra sprzedaż jest w naszej ocenie pochodną kilku czynników, wśród których należy wymienić:

  1. przesunięcie decyzji o zakupie lokalu z 2Q na 3Q
  2. poluzowanie polityki kredytowej dla kupujących
  3. rekordowo niskie środowisko stóp procentowych.

Pojawienie się w Polsce COVID-19 wywołało dużą niepewność oraz zawirowania gospodarcze, które w 2Q doprowadziły do złamania sprzedaży mieszkań. W 3Q sytuacja ekonomiczna znacznej części potencjalnych nabywców była bardziej klarowna, co w wielu przypadkach determinowało finalizacje decyzji o zakupie lokalu. Zgodnie z naszymi oczekiwaniami do tej pory nie byliśmy świadkami istotnych spadków cen mieszkań. W ramach niższych cen wystąpiły jedynie znikome jednocyfrowe korekty kwartał do kwartału, które w niewielkim zakresie mogą być kontynuowane do 1H 2021 r. Prawdziwym testem dla rynku mieszkaniowego będzie w naszej ocenie 4Q 2020 r., w którym branża będzie musiała zmierzyć się z dynamicznie rosnącą liczbą nowych zarażeń COVID-19.

Ze względu na specyfikę ryzyka oraz dużą niepewność w zakresie planowanych przez rząd restrykcji, trudno wyrokować, jak będą wyglądać kolejne kwartały polskiej gospodarki, w tym sektora deweloperów mieszkaniowych. Bardzo trudno na dzień dzisiejszy ocenić, jak rosnąca fala zakażeń wpłynie na popyt oraz na podejście banków do udzielania kredytów hipotecznych.

To właśnie dostęp do finansowania dla nabywców mieszkań, jak i samych deweloperów stanowi naszym zdaniem największe ryzyko dla branży. Warto zwrócić uwagę na systematycznie rosnący poziom marż na kredytach hipotecznych.

Kluczowa dla popytu pozostanie kondycja nabywców mieszkań, a ta zależy m.in. od stopy bezrobocia, której wzrost dzięki programom „tarczy antykryzysowej” uległ wypłaszczeniu.

Na dzień 23 października 2020 r. łączny outstanding obligacyjny analizowanych przez nas deweloperów wynosił ponad 3,5 mld zł, co ukazuje, jak istotnym źródłem finansowania działalności deweloperów jest dłużna cześć rynku kapitałowego. Na szczęście dla branży począwszy od 3Q 2020 r. obserwowaliśmy ożywienie na rynku obligacji. Do dnia publikacji niniejszej publikacji ujęte w raporcie spółki pozyskały w bieżącym roku poprzez emisję obligacji 768,2 mln zł, z czego 510,1 mln zł w samym wrześniu i październiku. Szczególnie cieszy powrót na rynek uznanych emitentów, którzy jeszcze w 1H 2020 r. musieli odłożyć swoje plany emisyjne. Spodziewamy się, że na fali udanych emisji, które miały miejsce we wrześniu i październiku 2020 r. w ostatnim kwartale bieżącego roku jeszcze kilku emitentów będzie starało się zachęcić inwestorów do objęcia nowych serii papierów, ofertując m.in. wyższy niż w poprzednich okresach kupon.

Od początku bieżącego roku do 23 października 2020 r. analizowane przez nas podmioty dokonały wykupów obligacji w kwocie 748,5 mln zł, z czego 211,4 mln zł (28,2%) stanowiły spłaty przedterminowe. Cały czas podtrzymujemy naszą opinię z poprzednich edycji raportu że sektor znajduje się w dobrej kondycji finansowej, a ubiegłe bardzo dobre lata w wykonaniu branży pozwoliły zbudować deweloperom silne bilanse i odpowiednio zadbać o płynność finansową spółek.

W tym roku deweloperzy są zobowiązani do wykupów serii obligacji  na łączna kwotę 280,2 mln zł. Zagrożenie braku spłaty tegorocznego zadłużenia jest w naszej ocenie znikome. Zdecydowanie bardziej wymagający dla sektora będzie przyszły rok, w którym ujęte w naszym zestawieniu podmioty będą musiały zmierzyć się z wykupami o łącznej wartości ponad 1,1 mld zł. Obecna sytuacja gospodarcza ulega obecnie dynamicznym wahaniom, zatem trudno jest nam na dzień dzisiejszy prognozować, jaka część tego zadłużenia będzie mogła zostać zrefinansowana, a jakie kwoty deweloperzy będą musieli obsłużyć przy wykorzystaniu własnych środków wypracowanych w ramach działalności operacyjnej.

Równie trudno jest przewidzieć, jak będzie wyglądało w kolejnych miesiącach podejście banków do finansowania inwestycji deweloperskich. Spodziewamy się, że kredytodawcy mogą przed uruchomieniem środków oczekiwać od deweloperów poniesienia wyższych wkładów własnych oraz wykazywania jeszcze wyższych niż dotychczas poziomów zrealizowanej przedsprzedaży.

Trudniejszy dostęp do finansowania będzie naszym zdaniem w dalszym ciągu determinować mniejszą liczbę rozpoczynanych przez deweloperów projektów.  Nie spodziewamy się także, aby w kolejnych okresach deweloperzy dynamicznie rozbudowywali swoje banki ziemi. Niska aktywność w zakresie zakupu nowych działek towarzyszyła również branży w minionym kwartale.

Z zaciekawieniem oczekujemy też wrześniowych danych szczegółowych GUS dotyczących liczby mieszkań na których budowę wydano pozwolenia i liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Te dane na analizowanych przez nas rynkach  w okresie styczeń-sierpień wskazywały na słabsze r/r odczyty w przypadku pozwoleń o 29,5%, a w przypadku liczby rozpoczętych budów mieszkań o 36,3% r/r. Informacja zbiorcza dotycząca danych wrześniowych opublikowana w ostatnich dniach wskazuje na istotne wzrosty w ujęciu m/m.

Również ciekawa obserwacja pojawiła się w przypadku cen ofertowych i transakcyjnych analizowanych przez nas lokalizacji, z której wynika, że różnica pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących jest najwyższa od co najmniej 1Q 2013 roku. Czy to zwiastun schłodzenia cen w dalszych latach?

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Develia SA, Dom Development SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development, Vantage Development SA, Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w 1-3Q 2019 i 1-3Q 2020 r.  

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 097

mateusz.mucha@dmnavigator.pl

 


Strona