Menu
Mateusz Mucha z Domu Maklerskiego Navigator był gościem poniedziałkowego Parkiet TV. Link do pełnego wywiadu oraz podsumowanie poniżej:
Duży popyt na mieszkania równoważony jest wysoką podażą – powiedział Mateusz Mucha z Domu Maklerskiego Navigator, gość poniedziałkowego #PROSTOzPARKIETU
Dom Maklerski Navigator wydał właśnie bardzo ciekawy raport na temat deweloperów. Czy można mówić o hossie w tej branży?
Zdecydowanie tego typu firmy mają obecnie bardzo dobry okres. W naszym raporcie przeanalizowaliśmy sytuację 14 największych deweloperów, którzy mają obligacje na Catalyst o wartości co najmniej 15 mln zł. Przeanalizowani deweloperzy w I połowie roku sprzedali 10 050 lokali, co oznacza wzrost o 20 proc. w porównaniu z I połową 2016 r.
Sprzedali, czyli…
czyli podpisali przedwstępne umowy deweloperskie. Jest to wskaźnik wyprzedzający, który pokazuje, jakie wyniki będą pokazywać deweloperzy w kolejnych okresach. Czas od sprzedaży do przekazania mieszkania, w zależności na którym etapie inwestycji mieszkanie jest sprzedawane, średnio wynosi około roku i wtedy widać to już w wynikach dewelopera.
Można stwierdzić, że mieszkania rozchodzą się na pniu?
Sprzedają się bardzo szybko. Dostajemy nawet sygnały, że deweloperzy rozpoczynają sprzedaż mieszkań już przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, co pokazuje, że Kowalski jest w stanie zaryzykować i kupić lokal na bardzo wczesnym etapie inwestycji. Popyt jest duży.
Z czego wynika tak duży popyt?
Jest kilka czynników. Jednym z nich są rekordowo niskie poziomy stóp procentowych, utrzymujących się na polskim rynku już dość długo. To bardzo wpływa na rynek nieruchomości.
Rośnie m.in. zdolność kredytowa Polaków…
Są jeszcze dwa efekty tak niskich stóp procentowych. Sami deweloperzy płacą mniej za finansowanie, ponieważ WIBOR na poziomie 1,8 proc. jest rekordowo nisko. Natomiast największych, najbardziej oddziałującym efektem jest to, że Kowalski, widząc jaki jest obecnie poziom oprocentowania lokat, przesuwa oszczędności w kierunku kupna mieszkania pod inwestycję. Udział zakupów inwestycyjnych u deweloperów sięga nawet 50 proc. Te mieszkania są potem przeznaczane na najem. Innym czynnikiem, poza niskimi stopami procentowymi, który wspiera sytuację deweloperów, jest imigracja zarobkowa z Ukrainy czy Białorusi. Ci imigranci bardzo mocno oddziałują na rynek najmu. Tutaj ceny idą do góry, a skoro tak, to wyższe stopy z inwestycji osiągają Kowalscy. W związku z tym łatwiej jest im lokować środki w kolejne lokale. Ten czynnik pozwala deweloperom utrzymywać ceny na dosyć stabilnym pułapie, ponieważ zastępowanie polskiej siły roboczej ukraińską zmniejsza presję płac i pozwala utrzymywać koszty w ryzach.
Nie ma ryzyka, że ceny mieszkań w Polsce poszybują w górę w znacznie szybszym tempie niż dotąd, jak ma to miejsce np. na Węgrzech?
Tego typu wzrost obserwowaliśmy już w latach 2006–2008. Myślę, że obecnie sytuacja jest zgoła inna. Wysoki popyt na mieszkania równoważony jest wysoką podażą mieszkań, czego nie było w latach 2006–2008. Jeśli chodzi o ceny mieszkań np. w Warszawie to one pozostają stabilne. W ostatnich trzech latach wzrosły o około 5 proc. Średnia cena transakcyjna wynosi teraz 7,7 tys. za metr kwadratowy. Z kolei na rynkach bardziej lokalnych, jak Wrocław, Trójmiasto, w ciągu ostatnich trzech lat miały miejsce dość znaczące zwyżki, sięgające około 20 proc. Tam sytuacja jest nieco inna. Mamy do czynienia z dość mocnym rozwojem rynku biurowego, który również ściąga pracowników, w związku z czym deweloperzy chętniej tam inwestują, a ludzie się osiedlają.
Są jakieś oznaki przegrzania rynku nieruchomości?
Ceny są dość stabilne. Ożywienie na rynku ma zdrowe podstawy. Czy mamy do czynienia z bańką okaże się w najbliższym czasie.
Jaki jest zatem scenariusz na kolejne lata?
Jest kilka elementów, które mają wpływ na rynek nieruchomości. Poziom stóp procentowych, zgodnie z zapowiedziami NBP, do końca 2018 r. ma się utrzymać na tym samym poziomie. Wygaszany jest program „MdM”. Wiadomo, że jest to sama końcówka. Zobaczymy jak sobie poradzą deweloperzy, którzy mieli ofertę skrojoną typowo pod klienta z „MdM”. Na pewno w ten sektor może najmocniej uderzyć program Mieszkanie+, który ma przyspieszyć. Słyszeliśmy już o pierwszych realizacjach w Warszawie na działkach Poczty Polskiej, mówi się też o Ursynowie. Zobaczymy co z tych planów wyjdzie. Czynnikiem dodatkowo stymulującym wyniki deweloperów może być ustawa o REIT. To zdecydowanie podtrzyma dobrą passę deweloperów, ponieważ pojawi się wówczas inny odbiorca, który może kupować całe bloki mieszkalne pod wynajem.
W jaki sposób dobra koniunktura w branży przekłada się bezpośrednio na deweloperów? Czy szukają oni źródeł finansowania?
Jeśli chodzi o zadłużenie widać wzmożone zainteresowanie deweloperów obligacjami, ale nie jest to dwukrotny wzrost. Obecnie zadłużenie analizowanych przez nas deweloperów, licząc kredyty oraz inne zobowiązania finansowe, sięga 4,9 mld zł, z czego obligacje to 2,6 mld zł, więc stanowią około 55 proc. udziału w zadłużeniu. Natomiast dług netto, z racji tego, że deweloperzy utrzymują również sporo gotówki na rachunkach powierniczych i oczywiście również bezpośrednio na rachunkach firmowych spółek, wynosi ponad 2 mld zł. Zatem zobowiązania finansowe pomniejszone o środki pieniężne są na pułapie 2,8 mld zł. Dług netto lekko wzrósł na koniec I kwartału w porównaniu z końcem roku, aczkolwiek jest to poziom stabilny. Zwiększa się natomiast wartość obligacji w ramach struktury finansowania. Deweloperom zdecydowanie podoba się ten instrument, który jest dla nich bardzo elastyczny i umożliwia łatwe przemieszczanie środków pomiędzy inwestycjami, ale przede wszystkim umożliwia również zakup gruntów, czego z reguły nie finansują banki.
Czy warto dziś się przyjrzeć ofercie deweloperów na rynku Catalyst?
Warto zapoznać się z ofertą. Należy przemyśleć, jak długi papier nas interesuje. Obecnie świeżo wypuszczane przez deweloperów oferty mają trzy-, czteroletni czas zapadalności. Musimy sobie zadać pytanie, czy za trzy, cztery lata w naszej ocenie ten deweloper będzie miał wystarczające środki, żeby te obligacje spłacić, czy nie. Na rynku Catalyst dostępne są oczywiście również krótsze papiery, gdzie zdecydowanie łatwiej o taką ocenę.
W nagraniu dla serwisu Newseria, Mateusz Mucha – z Domu Maklerskiego Navigator SA, podsumowuje koniunkturę w branży deweloperskiej. Link do pełnego wywiadu poniżej:
Poniżej również treść podsumowania:
Boom mieszkaniowy trwa. Od stycznia do maja deweloperzy oddali do użytku mniej więcej tyle samo mieszkań, ile przed rokiem. Jednak uzyskali pozwolenia na budowę o ponad 50 proc. więcej lokali niż w analogicznym okresie rok temu. Deweloperzy mnożą inwestycje i choć zaciągają na te cele nowe zobowiązania, to według analizy Domu Maklerskiego Navigator ich finanse są stabilne. Sprzyja temu wciąż wysokie zainteresowanie nabywców.
– Pierwsze półrocze to okres bardzo dobrej koniunktury na rynku deweloperskim. Dobra koniunktura to połączenie kilku elementów. Mamy dobrą sytuację makroekonomiczną w Polsce, co sprzyja podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkań przez Kowalskich. Stymulowane jest to również przez bardzo niskie stopy procentowe – ludziom nie opłaca się trzymać środków na lokacie i wolą te środki zainwestować – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Mateusz Mucha z Domu Maklerskiego Navigator. – Rynek najmu obecnie również jest bardzo mocny, dzięki temu, że bardzo dużo Ukraińców przyjechało do Polski i stanowią oni mocną podstawę rynku najmu.
Jak dodaje, wiele mieszkań wybudowanych w przeszłości zostało zajętych przez Ukraińców, dzięki czemu nowe mieszkania pod wynajem mogą generować stopy zwrotu atrakcyjniejsze od nisko oprocentowanych lokat.
W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2017 roku deweloperzy oddali do użytkowania 29,66 tys. mieszkań, o 0,1 proc. więcej niż rok wcześniej. Uzyskali jednak pozwolenia na budowę ponad 58 tys. lokali, czyli o 50,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Rozpoczętych budów było więcej o ponad jedną czwartą (ponad 41,8 tys. mieszkań).
Dom Maklerski Navigator przeanalizował sytuację 14 deweloperów finansujących się m.in. obligacjami notowanymi na rynku Catalyst. To Robyg, Atal, LC Corp, Polnord, Dom Development, Murapol, Ronson Europe, J.W. Construction, Lokum Deweloper, Marvipol, Archicom, Vantage Development, i2 Development i Developers. W pierwszym półroczu tego roku ci deweloperzy sprzedali 10,05 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 20,6 proc. w stosunku do pierwszego półrocza 2016 roku. Przekazali wprawdzie ok. 6 tys. lokali, co stanowi 4-proc. spadek rok do roku, jednak jak tłumaczy Mateusz Mucha, nie ma to wielkiego znaczenia, gdyż gros przekazań następuje w drugim półroczu.
– Obecnie ceny w największych polskich miastach są dość stabilne. Największe wzrosty notują Trójmiasto i Wrocław, te miasta dynamicznie się rozwijają również pod kątem tkanki biurowej, pod kątem napływu mieszkańców, więc tam obserwujemy największe wzrosty – opisuje sytuację na rynku Mateusz Mucha. – Warszawa – największy, najstabilniejszy, najpłynniejszy rynek – jest bardzo stabilna cenowo. Ta dobra koniunktura ma zdrowe podstawy: wysoki popyt na mieszkania równoważony jest wysoką podażą mieszkań przez deweloperów, czego nie obserwowaliśmy w latach 2006–2008.
W pierwszym półroczu analizowani deweloperzy wyemitowali obligacje o wartości prawie 600 mln zł, wykupując tym samym obligacje o wartości około 357 mln zł. Do końca 2018 roku firmy te zobowiązane są do wykupu około 820 mln zł obligacji, a w samym 2019 roku – około 865 mln zł. Zdaniem DM Navigator w celu wykupu obligacji większość firm zaciągnie nowe zobowiązania. Już teraz w strukturze zadłużenia analizowanych deweloperów obligacje stanowią 54,4 proc. i udział ten rośnie.
– Analiza struktury zadłużenia konkretnego dewelopera, u którego chcemy zakupić lokal, jest bardzo ważną analizą w kontekście planowanego zakupu. Musimy się zastanowić, czy deweloper ten nie jest zbytnio zadłużony, kiedy przypadają zapadalności zobowiązań, które dany deweloper musi spłacić, jak może to współgrać z harmonogramem inwestycji, którą zamierzamy kupić. Jeśli planujemy kupić lokal, który będzie oddany do użytkowania za dwa lata, należy się zastanowić, jak może wyglądać sytuacja danego dewelopera w tej perspektywie – radzi.
Najbardziej zadłużonymi spółkami na koniec I kwartału 2017 r. pozostawały LC Corp, Robyg oraz Polnord. Pierwsza z nich ma jednak wysoki udział kredytów pod inwestycje biurowe, zaś Polnord realizuje program restrukturyzacyjny mający na celu obniżenie poziomu zadłużenia. Jedynym deweloperem mającym wyższe saldo gotówki niż saldo zobowiązań finansowych był na koniec I kw. 2017 r. Dom Development.
– Analizowana grupa deweloperów ma zadłużenie finansowe w okolicach 4,8 mld zł przy gotówce na koncie w wysokości ponad 2 mld zł, co daje dług netto rzędu 2,7 mld zł i jest to wartość stabilna w okresie ostatnich lat – mówi Mateusz Mucha. – Wartość zadłużenia finansowego nieznacznie spadła, porównując I kwartał 2017 do końca 2016 roku. Spadł też lekko poziom gotówki, aczkolwiek te wartości są dosyć stabilne, co przy dobrej koniunkturze pokazuje, że deweloperzy nie zadłużają się ponad miarę, cały czas jest to trzymane w ryzach.
Dobra koniunktura i stabilne otoczenie makroekonomiczne pozwoliło wiodącym deweloperom z rynku Catalyst na pobicie kolejnych rekordów sprzedażowych, które powinny umożliwić realizację ambitnych planów na 2017 r. Szybkie tempo wzrostu skali działalności deweloperów przełożyło się na wysoką aktywność na rynku obligacji.
Pierwsza połowa 2017 r. była okresem dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Utrzymanie się niskich stóp procentowych oraz stabilny poziom cen mieszkań w największych miastach przełożyły się na duży optymizm deweloperów, widoczny w znaczącym wzroście udzielonych pozwoleń na budowę nowych mieszkań w okresie styczeń-maj (+50,4% r/r). Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym widoczna jest w wynikach sprzedażowych analizowanych deweloperów – w I poł. 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst sprzedali w formie umów deweloperskich i przedwstępnych o 20,6% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, co sprawiło, że I półrocze 2017 r. było rekordowym okresem pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Pozwala to optymistycznie patrzeć na realizację przyjętych przez zarządy spółek ambitnych celów sprzedażowych na 2017 r., które zostały już zrealizowane w 52%.
– Rekordowe wolumeny sprzedażowe osiągane przez deweloperów oznaczają zapewnienie solidnego poziomu cash-flow z prowadzonych projektów. Warto zaznaczyć przy tym, że obserwowany obecnie bardzo mocny rynek deweloperski nie jest związany z tak gwałtownym wzrostem cen jak to miało miejsce w latach 2006-2008. Oznacza to, że bardzo duży popyt równoważony jest wysoką podażą mieszkań. W mojej ocenie przy zachowaniu zdrowego rozsądku deweloperów, nieprzepłacaniu za nabywane grunty (co często obserwuje się przy wzmożonej sprzedaży mieszkań), oraz przy dopasowaniu stopnia rozwoju do kondycji danego dewelopera, rynek może pozostawać w dobrej koniunkturze co najmniej do końca 2018 r. – wskazał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.
Ambitne plany rozwojowe miały swoje odzwierciedlenie w aktywności analizowanych podmiotów na rynku obligacji – w I półroczu 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst wyemitowali obligacje o łącznej wartości nominalnej prawie 592 mln zł. Część z wyemitowanych obligacji przeznaczona była na wykup wcześniejszych serii – łączna wartość nominalna obligacji wykupionych przez deweloperów mieszkaniowych w I połowie 2017 r. wyniosła 357 mln zł, co stanowiło prawie 2/3 wartości obligacji o terminie zapadalności przypadającym na 2017 r. Spółki, chcąc utrzymać obecne poziomy sprzedaży w następnych latach, w naszej ocenie w dalszym stopniu będą chciały refinansować znaczną część obligacji zapadających w 2017 r. oraz 2018 r.
Pomimo nowych emisji obligacji w pierwszym kwartale 2017 r. poziom zadłużenia finansowego wiodących deweloperów z rynku Catalyst nieznacznie spadł, przy stosunkowo stałym poziomie zadłużenia netto. Warto zauważyć, że podobnie jak w ostatnich latach deweloperzy coraz chętniej korzystają z finansowania poprzez emisje obligacji zastępując w dużym stopniu kredyty bankowe.
– Pomimo niedużego spadku zadłużenia finansowego wskazanych deweloperów zaobserwowaliśmy nieznaczny, symboliczny wzrost zadłużenia netto przez mniejszy poziom gotówki w analizowanych spółkach. Sytuacja ta wskazuje na zdrowy rozsądek deweloperów w zakresie utrzymywanego poziomu zadłużenia – od 2014 r. łączny dług netto utrzymuje się na poziomie 2,7 mld zł przy istotnie większej skali działalności. Zwiększenie udziału obligacji korporacyjnych w strukturze długu daje deweloperom większą swobodę w podejmowanych działaniach – za środki te mogą swobodnie nabywać grunty, a utrzymywanie wysokiego stanu gotówki daje im duży bufor bezpieczeństwa płynnościowego oraz możliwość szybkiego reagowania na nadarzające się okazje rynkowe. Posiadanie alternatywy finansowej wobec banków może okazać się również bardzo cenne przy schłodzeniu koniunktury, kiedy to banki potrafią z dnia na dzień zamknąć się na określone branże – dodał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.
Dodatkowo załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Developres Sp. z o.o., Dom Development SA, i2 Development SA, J.W. Construction SA, LC Corp SA, Lokum Developer SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Vantage Development SA.
Zachęcamy do lektury pełnego raportu – raport