W tym tygodniu dwie spółki z GPW opublikowały raporty roczne za 2017 r. Pierwszą spółką, która tego dokonała była Grupa Żywiec S.A. (w dniu 12.02.2018 r.). Dzień później raport opublikował Bank Zachodni WBK S.A. Dla porównania, w ubiegłym roku pierwszy raport roczny (za 2016 r.) ukazał się nieco wcześniej bo już 9 lutego 2017 r. (Bank Pekao S.A.). Warto odnotować, że Grupa Żywiec S.A., jak i Bank Zachodni WBK S.A. w porównaniu do roku poprzedniego upubliczniły raporty roczne odpowiednio o 3 i 4 dni wcześniej i to mimo tego, że w raportach za 2017 r. zobligowane były zawrzeć stosowne informacje niefinansowe (obie spółki w poprzednich latach dobrowolnie i tak przygotowywały jednak raporty CSR).
Grupa Żywiec S.A.
Grupa Żywiec S.A. sporządziła osobne sprawozdanie na temat informacji niefinansowych. Sprawozdanie zostało przygotowane na podstawie opracowanego wewnętrznie modelu raportowania opartego o doświadczenie spółki w zakresie raportowania zrównoważonego rozwoju zgodnie z wytycznymi Global Reporting Initiative G4 w opcji Core. Sprawozdanie objęło informacje i skonsolidowane dane niefinansowe Grupy Kapitałowej Żywiec S.A. i jednocześnie jej jednostki dominującej Grupy Żywiec S.A.
Struktura sprawozdania Grupy Żywiec S.A.:
Sprawozdanie Grupy Żywiec S.A. liczy 20 stron. Generalnie sporo tekstu i niewiele liczb / wskaźników (głównie w zakresie zatrudnienia).
Bank Zachodni WBK S.A.:
Bank Zachodni WBK S.A. zawarł stosowne Oświadczenie nt. informacji niefinansowych bezpośrednio w Sprawozdaniu Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej w 2017 r. (obejmującym Sprawozdanie Zarządu z działalności jednostki dominującej). W Oświadczeniu Bank Zachodni WBK S.A. wskazał także, że publikuje również Raport odpowiedzialnego biznesu za rok 2017, który w kompleksowy sposób prezentuje oddziaływanie społeczne i środowiskowe Banku (Raport nie został jeszcze opublikowany; ubiegłoroczny został udostępniony na początku sierpnia 2017 r.) .
Oświadczenie zostało sporządzone przy wykorzystaniu Global Reporting Initiative Standards, w szczególności w zakresie doboru zagadnień dotyczących obszarów: pracowniczego, społecznego, środowiskowego, poszanowania praw człowieka i przeciwdziałania korupcji, a także na poziomie prezentowanych wybranych wskaźników.
Struktura Oświadczenia Banku Zachodniego WBK S.A.:
Oświadczenie Banku Zachodniego WBK S.A. liczy 9 stron. Także sporo tekstu i niewiele liczb / wskaźników (ale więcej niż w Sprawozdaniu Grupy Żywiec S.A.).
W sprawozdaniach z badania biegli rewidenci zawarli następujące informacje:
Grupa Żywiec S.A.
„Zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach informujemy, że jednostka dominująca zamieściła w sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej informację o sporządzeniu odrębnego sprawozdania na temat informacji niefinansowych, o którym mowa w art. 49b ust. 9 Ustawy o rachunkowości oraz że jednostka dominująca sporządziła takie odrębne sprawozdanie.
Nie wykonaliśmy żadnych prac atestacyjnych dotyczących oświadczenia na temat informacji niefinansowych i nie wyrażamy jakiegokolwiek zapewnienia na jego temat.”
Bank Zachodni WBK S.A.:
„Zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach potwierdzamy, że Grupa sporządziła oświadczenie na temat informacji niefinansowych, o którym mowa art. 55 ust. 2b Ustawy o rachunkowości jako wyodrębnioną część Sprawozdania z działalności.
Nie wykonaliśmy żadnych prac atestacyjnych dotyczących oświadczenia na temat informacji niefinansowych i nie wyrażamy jakiegokolwiek zapewnienia na jego temat.”
W przyszłym tygodniu zgodnie z deklaracjami spółek ma zostać opublikowanych 5 raportów rocznych. Informacji niefinansowych można spodziewać się w przypadku Orange Polska S.A. (20.02.2018 r.), Orbis S.A. (21.02.2018 r.) i może Polenergia S.A. (20.02.2018 r.).
Poprzednie opracowanie nt. raportowania niefinansowego:
Raportowanie niefinansowe czas zacząć
Bartosz Krzesiak
Dyrektor
Tel. kom.: +48 662 028 247 | E-mail: bartosz.krzesiak@navigatorcapital.pl
Mateusz Mucha z Domu Maklerskiego Navigator był gościem poniedziałkowego Parkiet TV. Link do pełnego wywiadu oraz podsumowanie poniżej:
Gościem Andrzeja Steca w poniedziałkowym programie Parkiet TV był Mateusz Mucha, menedżer Domu Maklerskiego Navigator.
Zanim przejdziemy do prognoz dotyczących rynku deweloperskiego na ten rok, proszę powiedzieć, jak pan ocenia rok 2017.
Był to zdecydowanie bardzo dobry okres dla deweloperów mieszkaniowych. Na rynku publicznych deweloperów mieszkaniowych istnieje taka reguła, że po zakończeniu każdego kwartału przekazywane są dane sprzedażowe oraz te dotyczące przekazań lokali. Na tej podstawie można antycypować, jaki był ten ubiegły rok. Jeśli chodzi o przekazania, my, jako Dom Maklerski Navigator, tworzymy raport, gdzie analizujemy sytuację 15 deweloperów mieszkaniowych, których obligacje są notowane na rynku Catalyst. W ramach tej grupy deweloperów sprzedaż rok do roku wzrosła o 25 proc., do 22,7 tys. lokali. Porównując do sprzedaży sprzed dwóch lat, jest to prawie 50-proc. zwyżka. Widać, że hossa jest mocna. Pytanie, w którym momencie tej hossy jesteśmy.
Rośnie sprzedaż lokali, a co z cenami? Wygląda na to, że pod koniec zeszłego roku rozpoczęła się gorączka cenowa, zwłaszcza w dużych aglomeracjach miejskich.
Zdecydowanie zaczynamy obserwować trend wzrostu cen. Ma to swoje podłoże zarówno we wzroście wartości nabywanych przez deweloperów gruntów, jak i znaczącym wzroście wykonawstwa inwestycji. Deweloperzy mierzą się z tym, że nowo kontraktowane inwestycje są sporo droższe od poprzednich.
Jednocześnie mocno rośnie jednak popyt Polaków na mieszkania.
Na pewno jest kilka przyczyn tego zjawiska. Sprzyja sytuacja makroekonomiczna i ludzie znacznie łatwiej podejmują decyzję o znaczących wydatkach. Drugim powodem jest bogacące się społeczeństwo. Od poprzedniej hossy mieszkaniowej w latach 2006–2007 minęła już dekada. Przez ten czas Polacy zdążyli zakumulować sporo kapitału. Do tego niskie stopy procentowe, które nie zachęcają do trzymania tych środków na lokatach. Utarło się, że mieszkanie jest dobrą lokatą kapitału, że się na nim nie traci, i wiele osób kupuje pod wynajem. Rynek najmu też jest mocny, stawki poszły do góry i często pozwalają na osiąganie większych zysków niż na lokatach.
Zatem na rynku mamy dużą płynność. Czy w związku z tym deweloperzy potrzebują dodatkowego kapitału z rynku publicznego?
Oczywiście. Widząc po tym, jak rośnie sprzedaż, apetyt deweloperów również rośnie. Obligacje można emitować np. w celu zakupu gruntów, co deweloperzy bardzo aktywnie robili też w 2017 r. Ci analizowani przez nas wyemitowali obligacje na ponad 1,3 mld zł, wykupując jednocześnie papiery za ponad 600 mln zł. Mamy więc 700 mln zł nadwyżki, która w zdecydowanej większości będzie przeznaczona na nabycia nowych gruntów. Zwykle deweloperzy finansują zakup gruntów dzięki środkom pozyskanym z obligacji. Przy tak dobrej sprzedaży finansowanie bankowe może być na bardzo niskim poziomie, bo mieszkania sprzedają się bardzo szybko, już nawet przed etapem „dziury w ziemi”.
Od kilku lat powtarza się, że zbliża się koniec dobrej koniunktury, tymczasem sprzedaż rośnie jak na drożdżach. Czy nie mamy do czynienia z bańką?
Byłbym daleki od takiego stwierdzenia, jednak na 2018 r. patrzę z umiarkowanym optymizmem. Poziom stóp procentowych powinien dalej wspierać popyt. W porównaniu z Europą Zachodnią wciąż mamy w Polsce niedobór mieszkań. Biorąc pod uwagę również to, że deweloperzy budują głównie w dużych miastach, gdzie raczej napływa ludność, to rynek w 2018 r. powinien zachowywać się dobrze. Trudno powiedzieć, czy będzie tak dobrze jak w 2017 r., który bardzo wysoko zawiesił poprzeczkę. Uważam jednak, że będzie to w dużym stopniu powtórką sukcesu z zeszłego roku, ale, jak wspomnieliśmy, pojawia się kilka zagrożeń. Pytanie, czy Kowalscy przy rosnących cenach będą tak chętnie nabywali mieszkania. Deweloperzy będą oczywiście próbowali przełożyć wzrost cen wykonawstwa. Jeśli założymy, że cena budowy to około połowy ceny mieszkania, to 5-proc. wzrost ceny rekompensuje 10-proc. wzrost wykonawstwa. Dużym pytaniem jest to, jak będzie się zachowywał rynek najmu i związane z tym ryzyko imigrantów zarobkowych. Jeśli szerzej otwarto by wrota krajów zachodnich, to sytuacja na rynku najmu może się zmienić i spowodować spadki cen.
Czy dobra koniunktura zachęci do wejścia któregoś dewelopera np. na giełdę z emisją akcji?
Na razie obserwujemy raczej odwrotne zjawisko, spółki się wycofują, np. Robyg.
Jaki jest powód takiej transakcji?
To bardzo ciekawa sytuacja. Zobaczymy, jaki nowy właściciel ma pomysł na dalsze finansowanie spółki. Wiadomo, że najlepsze warunki finansowania są w stanie uzyskać deweloperzy, którzy jednak są notowani na giełdzie. Nie słyszałem jednak, by któryś z deweloperów wybierał się na rynek publiczny. Raczej nie będzie to łatwe, ponieważ mamy już na rynku dużo deweloperów i zarządzający funduszami mają w czym wybierać.
Głównym czynnikiem ryzyka jest wzrost stóp procentowych?
Bardzo znaczącym. Po pierwsze, niskie stopy stymulują popyt i skłaniają do alternatywnych wobec lokat inwestycji. Nie należy zapominać, że Kowalskim, którzy kupują na kredyt, choć obecnie mamy sporo transakcji gotówkowych, wzrośnie wysokość rat. Deweloperów również to uderzy po kieszeni, bo zarówno ich finansowanie bankowe, jak i obligacyjne zależy od wysokości stóp procentowych. Będzie to zatem czynnik zmniejszający popyt, jak i podwyższający koszty.
Program Mieszkanie+ jest jakimś problemem dla prywatnych deweloperów?
Dla tych dużych, giełdowych, jest to niskie ryzyko. Do tej pory nie słyszeliśmy o jakichś dużych inwestycjach, które miałyby być realizowane w ramach tego programu. Z kolei jego skala w porównaniu z działalnością deweloperów będzie raczej znikoma. Kiedy rządowy program wystartuje, hossa na rynku może się już skończyć.
Zachęcamy do obejrzenia nagrania, w którym Mateusz Mucha komentuje obecną sytuację deweloperów mieszkaniowych i perspektywy rynku na najbliższe lata.
Poniżej również treść wywiadu:
Polacy chętnie inwestują w zakup mieszkań. Kupują je też na własne potrzeby z racji wyższych dochodów. W ubiegłym roku sprzedaż deweloperów notowanych na Catalyst wzrosła o prawie jedną czwartą. Ze względu na to, że liczba inwestycji, których budowę rozpoczęto lub na których budowę wydano pozwolenia w 2017 roku, także rosła dynamicznie, 2018 i 2019 rok mogą się okazać jeszcze lepsze dla tej branży.
– Rok 2017 był bardzo dobrym okresem na rynku deweloperskim, rekordowym od dekady, od czasu boomu z okresu 2006–2007. Deweloperzy znowu są w bardzo dobrej kondycji – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Mateusz Mucha, menadżer w Domu Maklerskim Navigator. – W 2017 roku piętnaście analizowanych przez nas w raporcie deweloperów sprzedało łącznie niemal 23 tys. mieszkań, co jest wzrostem o ponad 24 proc. w porównaniu z 2016 rokiem.
Dane te potwierdzają liczby dotyczące całego rynku. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, w 2017 roku oddano do użytku prawie 89,8 tys. lokali wybudowanych z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. To wzrost wobec 2016 roku o 13,5 proc. Jednocześnie rozpoczęto budowy jeszcze większej liczby mieszkań i domów – ponad 105,4 tys., a to liczba wyższa od tej z 2016 roku o 23,3 proc. O jedną piątą zwiększyła się natomiast pula lokali, które otrzymały zezwolenia na budowę lub budowę których zgłoszono – łącznie to niemal 128,5 tys.
– Sądzimy, że rekordowe sprzedaże z lat 2016–2017 w tym roku przełożą się na spory wzrost, jeżeli chodzi o przekazania lokali, co też wiąże się z pokazywaniem wyników finansowych – deweloperzy wykazują je dopiero w momencie przekazania lokalu finalnemu odbiorcy. Pod kątem wyników finansowych 2018 rok będzie jeszcze dużo lepszy niż 2017 – prognozuje Mateusz Mucha.
Ożywienie na rynku deweloperskim zaczyna jednak nakręcać spiralę cen. Na razie wyraźnie wzrosły ceny gruntów, co musi się przełożyć na bilans deweloperów w perspektywie kilku lat. Według Colliers International w ostatnim roku ceny gruntów w najlepszych lokalizacjach wzrosły w Warszawie nawet o 80 proc., zaś w pozostałych miastach o 40–50 proc. Na razie najwięksi deweloperzy korzystają z już zakupionego banku ziemi, jednak w ciągu roku, dwóch się on wyczerpie.
Wzrosły również koszty budowy inwestycji deweloperskich – niska stopa bezrobocia oraz wzrost płac zaczynają wymuszać na generalnych wykonawcach podniesienie cen świadczonych usług. Niektórzy deweloperzy wskazują, że w 2017 r. koszty generalnego wykonawstwa wzrosły nawet o 10 proc. To może w dalszej perspektywie wymusić wyższe ceny mieszkań, a w bliższej – zmusić deweloperów do szukania większych środków na realizację projektów. Coraz chętniej sięgają oni po pożyczki do kieszeni obligatariuszy.
– Jeżeli chodzi o aktywność deweloperów na rynku kapitałowym, to zdecydowanie największa aktywność była na polu emisji obligacji. Analizowani deweloperzy wyemitowali obligacje za 1,3 mld zł, wykupując przy tym obligacje za około 600 mln zł, więc mamy 700 mln zł nadwyżki nowego długu dla deweloperów – informuje manager DM Navigator. – W 2018 roku deweloperzy mają do wykupu około 600 mln zł obligacji, a w 2019 roku około 900 mln zł. Co ciekawe, wzrost zadłużenia nie przełożył się na wzrost zadłużenia netto, które rok do roku wzrosło o około 10 proc., z 2,2 mld do 2,4 mld zł.
Na razie deweloperzy mogą się cieszyć dobrą koniunkturą. Autorzy raportu wskazują jednak na kilka zagrożeń, takich jak Mieszkanie+ (rządowy program mieszkań na wynajem), który może w perspektywie kilku lat osłabić popyt na zakup mieszkań, choć z zastrzeżeniem, że osoby, które zakwalifikują się do programu, raczej nie są tą samą grupą, którą stać na kredyt w banku czy zakup mieszkania za gotówkę.
Drugim czynnikiem, który może odwieść konsumentów od zakupu mieszkań, są stopy procentowe. Wprawdzie prezes NBP prof. Adam Glapiński wypowiadał się ostatnio w sposób pozwalający myśleć, że do końca 2018 roku nie zostaną one podniesione, jednak inflacja (co prawda pozostająca w celu RPP) jest faktem od ponad roku, a część ekonomistów spodziewa się pierwszej podwyżki już w tym roku. To automatycznie podniesie raty kredytów w złotych.
– Sądzimy, że 2018 rok będzie dalej bardzo dobry dla deweloperów. Dużym sukcesem dla nich będzie podtrzymanie rekordów sprzedażowych z 2017 roku. Może się to trochę odbić na Kowalskim, ponieważ rosną koszty realizacji, koszty budowlane, w związku z czym prawdopodobnie deweloperzy będą chcieli przerzucać koszty na końcowego odbiorcę – przewiduje Mateusz Mucha.