Emisje obligacji

Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 3Q 2019 r.

15.10.2019

Dom Maklerski Navigator: Dobre wyniki sprzedażowe deweloperów w 3Q 2019 r.

W drugim kwartale 2019 r. ujęci w raporcie deweloperzy zakontraktowali 4 806 mieszkań  w porównaniu z 4 590 mieszkań sprzedanych we wcześniejszym kwartale, co oznacza 4,7% wzrost. Dane te są dla nas potwierdzeniem, że na rynku cały czas utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania, szczególnie wśród kupujących na własne potrzeby. Zestawiając ze sobą dane podsumowujące pierwsze trzy kwartały roku, okazuje się, że w 1-3Q 2019 r. analizowane podmioty osiągnęły wolumen kontraktacji lokali na poziomie 13 977 wobec 14 774 w 1-3Q 2018 r. (- 5,4% r/r). Spadek w danych skumulowanych jest efektem słabego pod względem sprzedaży 1Q 2019 r., w którym większość deweloperów miała istotne problemy z uzupełnianiem oferty. Warto też mieć na uwadze, że ze względu na przyjętą metodykę nie uwzględniamy w raporcie wszystkich deweloperów z rynku akcyjnego GPW publikujących dane sprzedażowe. Uwzględniając kontraktację firm nieujętych w raporcie okazuje się, że sprzedaż w roku bieżącym jest bardzo podobna do tej w roku poprzednim.

Wynik sprzedażowy deweloperów oceniamy dobrze. Kontraktacja utrzymuje się na wysokim poziomie pomimo istotnego wzrostu cen mieszkań. Taka sytuacja nie dziwi biorąc pod uwagę solidne fundamenty wpływające na popyt. W świetnej kondycji jest rynek pracy, z historycznie niskim bezrobociem oraz wysokim wzrostem wynagrodzeń. Zestawiając średnią płacę z przeciętnymi cenami mieszkań okazuje się, że siła nabywcza zatrudnionych utrzymuje się na podobnym poziomie od 5 lat, pomimo 28% średniego nominalnego wzrostu cen lokali w największych aglomeracjach Polski. Popyt wspierają dodatkowo niskie stopy procentowe i silna gospodarka.

Wśród zagrożeń od strony makroekonomicznej podstawowym jest spowolnienie wzrostu PKB. Polska gospodarka pozostaje wewnętrznie bardzo silna. Wyraźne ochłodzenie widać jednak za granicą, a to przekłada się na sytuację w kraju. Ryzykiem dla rynku kredytów hipotecznych, a pośrednio również rynku mieszkaniowego jest natomiast wyrok TSUE w sprawie kredytów frankowych. Istnieje obawa czy banki, posiadające duży udział takich kredytów w aktywach nie będą zmuszone do przejściowego wstrzymywania akcji kredytowej lub zaostrzania warunków.

Największą bolączką deweloperów na przestrzeni ostatniego roku były przeciągające się procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę. Efekt był szczególnie widoczny na przełomie roku – bezpośrednio przed oraz po wyborach samorządowych. Oceniamy, że gdyby te problemy nie miały miejsca sprzedaż byłaby istotnie wyższa. Dziś urzędy pracują już sprawniej, jednak efekt obniżonej oferty mocno wpłynął na wyniki sprzedażowe analizowanych spółek w 1-3Q 2019 r.

W pierwszych 3 kwartałach 2019 r. deweloperzy emitowali mniej obligacji niż w latach poprzednich. Po części tłumaczyć to można gorszymi warunkami dla emitentów ze względu na pogorszony sentyment do rynku obligacji. Istotne jest jednak również to, że środki uzyskiwane z emisji służą deweloperom przede wszystkim do zakupu gruntów. W efekcie wysokich cen i niskiej podaży gruntów niektórzy deweloperzy relatywnie wolno uzupełniają bank ziemi lub wchodzą na nowe, tańsze rynki i po prostu nie potrzebują nowego finansowania. Rekordowa sprzedaż notowana w 2017 r. wpływa również na bieżące solidne przepływy z działalności operacyjnej analizowanych firm, w związku czym mogą one finansować zakupy gruntów ze środków własnych. Do tego dochodzą wspomniane wcześniej opóźnienia administracyjne w wydawaniu pozwoleń, w związku z czym niektórym deweloperom opóźniły się harmonogramy i nie mają w tym momencie potrzeby uzupełniania gruntów.

Na koniec września 2019 r. łączny outstanding obligacji analizowanych przez nas podmiotów wyniósł 3,5 mld PLN. Na podstawie danych finansowych deweloperów opublikowanych na koniec 2Q 2019 r. stwierdzamy, że branża znajduje się w stabilnej kondycji finansowej, co nie dotyczy jednak wszystkich firm. W naszej ocenie przyszłość Polnordu w dużej mierze zależy od tego, czy spółce uda się przeprowadzić planowaną emisję akcji. Uważamy, że niełatwa jest również sytuacja  i2 Development, którego struktura zapadalności długu nie jest szczególnie komfortowa.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development, Vantage Development SA, Victoria Dom SA. Dodatkowo, raport zawiera komentarz prawny Kancelarii Kochański i Partnerzy dotyczący zmian w przepisach i ich wpływie na budownictwo wielorodzinne.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w okresie 2017 – 1-3Q 2019

1 dane za 3Q 2019 r. stanowią szacunek powstały na podstawie komunikatu Grupy

2 dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy

3 dane za 2Q 2019 r. nie uwzględniają anulacji umów

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów:

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 097

mateusz.mucha@dmnavigator.pl

 


Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 1H 2019 r.

16.07.2019

Dom Maklerski Navigator: Wyniki sprzedażowe za 2Q 2019 r. potwierdzeniem utrzymującego się popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

 W drugim kwartale 2019 r. ujęci w raporcie deweloperzy zakontraktowali 4 695 lokali wobec 4 477 mieszkań sprzedanych we wcześniejszym kwartale, co oznacza 4,9% wzrost q/q. Porównując 2Q bieżącego roku z analogicznym okresem roku poprzedniego, okazuje się, że sprzedaż w drugim kwartale 2019 r. była wyższa o 1,8%. Dane te są dla nas potwierdzeniem, że na rynku cały czas utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania, szczególnie wśród kupujących na własne potrzeby. Dostrzegamy również utrzymanie wysokiego udział nabywców gotówkowych, co jest konsekwencją bogacenia się społeczeństwa i środowiska niskich stóp procentowych. Znaczący spadek dynamiki sprzedaży w 1H 2019 r. wobec 1H 2018 r. jest wynikiem bardzo słabego 1Q bieżącego roku.

Kolejny kwartał z rzędu polska gospodarka odnotowuje zadowalający wzrost, który pozytywnie wpływa na branże deweloperską. W pierwszym kwartale 2019 r. wzrost PKB wyniósł 4,7% r/r. Wzrost gospodarczy lekko zwalnia (dla porównania w poprzednim kwartale wzrost wyniósł 4,9%, a w analogicznym okresie tj. 1Q 2018 r. wynosił 5,2%), jednak tempo wzrostu gospodarki jest nadal bardzo szybkie, szczególnie w porównaniu do europejskiej średniej w wysokości 1,5% r/r. Wynik po raz kolejny z rzędu jest wyższy od oczekiwań, które zakładały wzrost poniżej 4,5%. Dodatkowo, szacowana stopa bezrobocia rejestrowanego wyniosła w czerwcu 5,3%, co oznacza, że bezrobocie spadło na przestrzeni ostatniego roku o 0,5 p.p. Stopa bezrobocia spada regularnie od stycznia 2013 r., w którym wynosiła aż 14,2%. Warto również zauważyć, że na przestrzeni ostatnich 28 lat wskaźnik bezrobocia
w żadnym momencie nie zanotował tak niskiego odczytu.

W poprzedniej edycji raportu akcentowaliśmy problem związany z otrzymywaniem przez deweloperów niezbędnych decyzji administracyjnych. Trudności na poziomie samorządowym istotnie wpłynęły na niski poziom oferty wśród deweloperów. Obecnie część spółek posiada bogaty bank ziemi, który jednak ze względu na brak zgód administracyjnych uniemożliwia realizację inwestycji. Na szczęście dla sektora, w kwietniu i maju bieżącego roku urzędy największych miast w Polsce wydały pozwolenia na budowę ponad 13 tysięcy nowych mieszkań. Oznacza to, że przez dwa miesiące deweloperzy otrzymali więcej pozytywnych decyzji niż w całym pierwszym kwartale bieżącego roku. Efekt wyborów samorządowych, który przełożył się na mniejszą sprawność funkcjonowania urzędów w 4Q 2018 r. był widoczny również w 1Q 2019 r. Z informacji, które do nas docierają, należy wnioskować, że  urzędy funkcjonują obecnie bez większych zakłóceń.

W 2Q 2019 r. widoczny był wzrost aktywności deweloperów na rynku długu korporacyjnego. W pierwszym półroczu bieżącego roku ujęte w raporcie podmioty pozyskały poprzez emisję obligacji 475 mln PLN, z czego 403 mln PLN w 2Q. Naszym zdaniem ożywienie w zakresie nowych emisji było związane z dwoma czynnikami. Pierwszym z nich był napływ nowych środków do funduszy aktywnych na rynku długu korporacyjnego, zaś drugim chęć pozyskania kapitału jeszcze przed zmianami regulacyjnymi, które weszły w życie z dniem 1 lipca bieżącego roku. Przypominamy, że od 1 lipca 2019 r. regulator nałożył na emitentów obowiązek rejestracji papierów wartościowych w KDPW przy pośrednictwie agenta emisji.

Na podstawie danych finansowych deweloperów opublikowanych na koniec 1Q 2019 r. stwierdzamy, że branża znajduje się w stabilnej kondycji finansowej. Jesteśmy zdania, że poziom zadłużenia sektora znajduje się na bezpiecznym poziomie. Na koniec czerwca 2019 r. łączny outstanding analizowanych przez nas podmiotów wyniósł 3,3 mld PLN. Uważamy również, że większość z ujętych w raporcie spółek posiada zdrowe fundamenty do dalszego rozwoju przy wykorzystaniu długu. Wobec powyższego podtrzymujemy naszą opinię z poprzedniej edycji raportu, że jest zbyt wcześnie, aby wieszczyć załamanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development, Vantage Development SA, Victoria Dom SA. Dodatkowo, najnowsza edycja raportu została rozszerzona o komentarz prawny Kancelarii Kochański i Partnerzy dotyczący zmiany w ustawie Prawo Budowlane.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w latach 2016-1H2019

1 dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy; dane za 2Q 2019 r. nie uwzględniają anulacji umów

Zachęcamy do lektury pełnego raportu przygotowanego przez Analityków Domu Maklerskiego Navigator – Raport

 


Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 1Q 2019 r.

09.05.2019

Problemy deweloperów z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę hamulcem branży w 1Q 2019 r.

 1Q 2019 r. pod względem sprzedaży był dla analizowanych deweloperów okresem relatywnie słabym w porównaniu do wyników z 2018 r. i 2017 r., w których mieliśmy do czynienia z największym prosperity branży. Ujęte w raporcie spółki zakontraktowały w ubiegłym kwartale łącznie 4 477 lokali, co oznacza spadek o 19,8% oraz 16,7% w stosunku do analogicznego okresu odpowiednio 2018 r. oraz 2017 r. Naszym zdaniem powodem tak dużych spadków są przede wszystkim problemy w uzyskiwaniu decyzji administracyjnych, które wzmogły się w ostatnim czasie. W związku z tym na początku 2019 r. deweloperzy mieli mocno wyprzedaną ofertę, której nie byli w stanie odpowiednio szybko uzupełnić. W naszej ocenie popyt, w szczególności na własny użytek, pozostaje stabilny, choć część deweloperów zaczyna dostrzegać wyhamowanie popytu inwestycyjnego.

Branży sprzyja bardzo dobra sytuacja makroekonomiczna. W 2018 r. tempo wzrostu PKB wyniosło 5,1% i był to najszybszy wzrost od 2007 r. Prognozy na 2019 r. i 2020 r. zakładają niższe tempo rozwoju niż w roku 2018 r., jednak nadal bardzo solidne, zdecydowanie powyżej średniej europejskiej. Niskie stopy procentowe, niskie bezrobocie oraz rosnące płace sprzyjają branży. Nieco niepokojące w kontekście potencjalnego wzrostu stóp procentowych są najnowsze odczyty inflacji, która przyspiesza. Póki co cały czas znajduje się ona jednak poniżej celu inflacyjnego NBP, a Rada Polityki Pieniężnej jeszcze nie sygnalizuje, aby widziała potrzebę wzrostu stóp procentowych.

Utrzymujący się niedobór pracowników fizycznych, rosnące płace oraz dynamiczna podwyżka cen materiałów oraz gruntów miały negatywny wpływ na marże osiągane przez analizowanych deweloperów w 2018 r. Wzrost kosztów powinien mieć jednak większy wpływ na marże realizowane w 2019 i 2020 r., kiedy spółki zaczną rozliczać inwestycje zrealizowane w całości po wyższych cenach. W pierwszych miesiącach 2019 r. widać stabilizację kosztów zarówno wykonawstwa jak i gruntów, choć ma ona miejsce na relatywnie wysokich poziomach. Zmniejszyło się również ryzyko odpływu znaczącej ilości pracowników budowlanych z Ukrainy za Odrę. Niemcy otworzą swój rynek pracy dla obywateli państw spoza Unii Europejskiej w 2020 r., jednak nowe regulacje postawiły istotne wymagania dla potencjalnych pracowników.

Spodziewamy się, że kolejne kwartały będą dla branży wymagające, jednak podtrzymujemy naszą opinię z poprzednich edycji raportu, że jest zbyt wcześnie, aby wieszczyć załamanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych.  Świadczy o tym chociażby fakt, że pomimo wzrostu cen gruntów analizowane spółki przeznaczyły na ich zakupy w 2018 r. istotne kwoty oraz nie planują zwalniać tempa nabywania nowych działek również w 2019 r. Deweloperzy, którzy są najbliżej rynku ciągle widzą wysoki popyt oraz możliwość zrealizowania satysfakcjonujących marż w perspektywie co najmniej dwuletniej.

1Q 2019 r. podobnie jak cały 2018 r. cechował się niską aktywnością analizowanych deweloperów w zakresie emisji długu. Ubiegły rok był bardzo trudny dla całego rynku obligacji korporacyjnych ze względu na aferę GetBack. Od początku 2019 r. mamy już jednak do czynienia ze stosunkowo niewielkimi, ale jednak napływami kapitału do funduszy obligacji korporacyjnych, dzięki czemu rynek pierwotny odżył. Analizowani deweloperzy uplasowali relatywnie niewielką ilość nowych papierów, choć aktywni byli deweloperzy komercyjni nieanalizowani w raporcie.

Większość analizowanych spółek posiada komfortową strukturę zapadalności długu. Spodziewamy się, że w kolejnych miesiącach deweloperzy mieszkaniowi wyjdą jednak szerzej na rynek z emisjami refinansującymi, starając się co najmniej utrzymać obecny outstanding wyemitowanych obligacji. Na koniec 2018 r. łączny poziom długu finansowego analizowanych w raporcie deweloperów osiągnął wartość 4,5 mld zł, i wzrósł o ponad 100 mln zł w stosunku do końca 2017 r. Analizowani deweloperzy zwiększyli przy tym o ponad 330 mln zł zadłużenie z tytułu emisji obligacji, redukując równocześnie o prawie 220 mln zł zadłużenie bankowe.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development, Vantage Development SA, Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w latach 2016-1Q2019

1 dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy

Zachęcamy do lektury pełnego raportu przygotowanego przez Analityków Domu Maklerskiego Navigator – Raport

 


Strona

Zapisz się na newsletter

* Pole obowiązkowe