Emisje obligacji

Po bardzo dobrym pierwszym półroczu 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst nie zwalniają tempa. Dzięki dobrej koniunkturze i stabilnemu otoczeniu makroekonomicznemu w trzecim kwartale deweloperzy pobili kolejne rekordy sprzedażowe, coraz bardziej zbliżając się do realizacji ambitnych planów na 2017 r. Wysokie tempo wzrostu skali działalności deweloperów miało przełożenie na dużą aktywność na rynku obligacji.

Trzeci kwartał 2017 r. był okresem kontynuacji trwającej od dłuższego czasu bardzo dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Utrzymanie się niskich stóp procentowych, zmienionych ostatni raz w 2015 r. oraz stosunkowo stały poziom cen mieszkań w największych miastach wpłynęły na duży optymizm deweloperów, widoczny w znaczącym wzroście udzielonych pozwoleń na budowę nowych mieszkań w okresie styczeń-sierpień (+30,2% r/r). Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym widoczna jest w wynikach sprzedażowych analizowanych deweloperów – w pierwszych trzech kwartałach 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst sprzedali w formie umów deweloperskich i przedwstępnych o 25,8% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, czyniąc pierwsze dziewięć miesięcy 2017 r. kolejnym rekordowym okresem pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Osiągnięte wolumeny sprzedaży pozwalają optymistycznie oceniać szanse na realizacje ambitnych celów sprzedażowych przyjętych na początku roku, zrealizowanych już średnio w ponad 80%.

– Analizowani deweloperzy po raz kolejny pokazali bardzo dobre dane sprzedażowe, co oznacza że popyt na mieszkania znajduje się na niezmiennie wysokim poziomie. Najniższe bezrobocie w historii, prognozowany wysoki wzrost PKB zachęcają konsumentów do zaciągania kredytów i inwestycji w nowe lokale mieszkalne, a popyt dodatkowo jest cały czas stymulowany niskim poziomem stóp procentowych, który zachęca konsumentów do inwestycji w mieszkania na wynajem.  W mojej ocenie uchwalenie ustawy o REIT-ach w zapowiadanym obecnie kształcie (obejmować ma wyłącznie rynek mieszkaniowy) stanowić będzie  dodatkowy bodziec stymulujący popyt na mieszkania, który może okazać się niezwykle istotny w przypadku podniesienia poziomu stóp procentowych. Nic nie wskazuje również na to, żeby czwarty kwartał przyniósł ochłodzenie rynku deweloperskim, a zatem oczekiwać można, że deweloperzy będą pokazywali bardzo dobre wyniki finansowe co najmniej do końca 2019 roku.  – wskazał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.

Szeroko zakrojone plany rozwojowe miały swoje odzwierciedlenie w aktywności analizowanych podmiotów na rynku obligacji – w pierwszych trzech kwartałach 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst wyemitowali obligacje o łącznej wartości nominalnej około 770 mln zł. Część z wyemitowanych obligacji przeznaczona była na wykup wcześniejszych serii – łączna wartość nominalna obligacji wykupionych przez deweloperów mieszkaniowych w od stycznia do września 2017 r. wyniosła
385 mln zł, co stanowiło około 2/3 wartości obligacji o terminie zapadalności przypadającym na 2017 r. W naszej ocenie Spółki, chcąc utrzymać obecne poziomy sprzedaży w następnych latach, w dalszym stopniu będą chciały refinansować znaczną część obligacji zapadających w 2017 r. oraz 2018 r.

Z racji na nowe emisje w I i II kwartale 2017 poziom zadłużenia finansowego wiodących deweloperów z rynku Catalyst umiarkowanie wzrósł (+7,7% q/q), podobnie jak wartość zadłużenia netto. Warto zauważyć, że podobnie jak w ostatnich latach rośnie popularność obligacji korporacyjnych, które coraz częściej zastępują kredyty bankowe.

– W drugim kwartale zaobserwowaliśmy wzrost wartości zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych, przy stosunkowo stałym poziomie środków pieniężnych. Sytuacja ta wskazuje na duży optymizm deweloperów, korzystających z dodatkowego zadłużenia do finansowania nowych inwestycji służących utrzymaniu wysokich wolumenów oferowanych mieszkań. Utrzymany został wysoki udział obligacji korporacyjnych w strukturze długu. Wysoki udział obligacji w strukturze finansowania wyraźnie pokazuje, że instrument ten jest dobrze dopasowany do potrzeb deweloperów i jest przez nich w coraz większej skali wykorzystywany – dodał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.

Dodatkowo załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Developres sp. z o.o., Dom Development SA, i2 Development SA, J.W. Construction SA, LC Corp SA, Lokum Developer SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Victoria Dom SA Vantage Development SA.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu – Raport

Dobra koniunktura i stabilne otoczenie makroekonomiczne pozwoliło wiodącym deweloperom z rynku Catalyst na pobicie kolejnych rekordów sprzedażowych, które powinny umożliwić realizację ambitnych planów na 2017 r. Szybkie tempo wzrostu skali działalności deweloperów przełożyło się na wysoką aktywność na rynku obligacji.

Pierwsza połowa 2017 r. była okresem dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Utrzymanie się niskich stóp procentowych oraz stabilny poziom cen mieszkań w największych miastach przełożyły się na duży optymizm deweloperów, widoczny w znaczącym wzroście udzielonych pozwoleń na budowę nowych mieszkań w okresie styczeń-maj (+50,4% r/r). Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym widoczna jest w wynikach sprzedażowych analizowanych deweloperów – w I poł. 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst sprzedali w formie umów deweloperskich i przedwstępnych o 20,6% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, co sprawiło, że I półrocze 2017 r. było rekordowym okresem pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Pozwala to optymistycznie patrzeć na realizację przyjętych przez zarządy spółek ambitnych celów sprzedażowych na 2017 r., które zostały już zrealizowane w 52%.

– Rekordowe wolumeny sprzedażowe osiągane przez deweloperów oznaczają zapewnienie solidnego poziomu cash-flow z prowadzonych projektów. Warto zaznaczyć przy tym, że obserwowany obecnie bardzo mocny rynek deweloperski nie jest związany z tak gwałtownym wzrostem cen jak to miało miejsce w latach 2006-2008. Oznacza to, że bardzo duży popyt równoważony jest wysoką podażą mieszkań. W mojej ocenie przy zachowaniu zdrowego rozsądku deweloperów, nieprzepłacaniu za nabywane grunty (co często obserwuje się przy wzmożonej sprzedaży mieszkań), oraz przy dopasowaniu stopnia rozwoju do kondycji danego dewelopera, rynek może pozostawać w dobrej koniunkturze co najmniej do końca 2018 r. – wskazał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.

Ambitne plany rozwojowe miały swoje odzwierciedlenie w aktywności analizowanych podmiotów na rynku obligacji – w I półroczu 2017 r. wiodący deweloperzy z rynku Catalyst wyemitowali obligacje o łącznej wartości nominalnej prawie 592 mln zł. Część z wyemitowanych obligacji przeznaczona była na wykup wcześniejszych serii – łączna wartość nominalna obligacji wykupionych przez deweloperów mieszkaniowych w I połowie 2017 r. wyniosła 357 mln zł, co stanowiło prawie 2/3 wartości obligacji o terminie zapadalności przypadającym na 2017 r. Spółki, chcąc utrzymać obecne poziomy sprzedaży w następnych latach, w naszej ocenie w dalszym stopniu będą chciały refinansować znaczną część obligacji zapadających w 2017 r. oraz 2018 r.

Pomimo nowych emisji obligacji w pierwszym kwartale 2017 r. poziom zadłużenia finansowego wiodących deweloperów z rynku Catalyst nieznacznie spadł, przy stosunkowo stałym poziomie zadłużenia netto. Warto zauważyć, że podobnie jak w ostatnich latach deweloperzy coraz chętniej korzystają z finansowania poprzez emisje obligacji zastępując w dużym stopniu kredyty bankowe.

– Pomimo niedużego spadku zadłużenia finansowego wskazanych deweloperów zaobserwowaliśmy nieznaczny, symboliczny wzrost zadłużenia netto przez mniejszy poziom gotówki w analizowanych spółkach. Sytuacja ta wskazuje na zdrowy rozsądek deweloperów w zakresie utrzymywanego poziomu zadłużenia – od 2014 r. łączny dług netto utrzymuje się na poziomie 2,7 mld zł przy istotnie większej skali działalności. Zwiększenie udziału obligacji korporacyjnych w strukturze długu daje deweloperom większą swobodę w podejmowanych działaniach – za środki te mogą swobodnie nabywać grunty, a utrzymywanie wysokiego stanu gotówki daje im duży bufor bezpieczeństwa płynnościowego oraz możliwość szybkiego reagowania na nadarzające się okazje rynkowe. Posiadanie alternatywy finansowej wobec banków może okazać się również bardzo cenne przy schłodzeniu koniunktury, kiedy to banki potrafią z dnia na dzień zamknąć się na określone branże  – dodał Mateusz Mucha, Manager w Domu Maklerskim Navigator S.A.

Dodatkowo załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Developres Sp. z o.o., Dom Development SA, i2 Development SA, J.W. Construction SA, LC Corp SA, Lokum Developer SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Vantage Development SA.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu – raport

Ostatnie trzy lata były dla deweloperów bardzo udane. Sprzyjające otoczenie makroekonomiczne zaowocowało w 2016 r. wzrostem przekazań na całym rynku o 26,7%.  Analizowani przez nas deweloperzy odnotowali wzrost przekazań o 39,0%, przy jednoczesnym wzroście przychodów z działalności deweloperskiej o ponad 30%. Dobry okres dla deweloperów znajduje również odbicie w realizowanych marżach brutto i netto ze sprzedaży – w latach 2015-2016 utrzymywały się one na wysokim poziomie.

Sprzedaż mieszkań w 2016 r. oraz cele sprzedażowe deweloperów na 2017 r. pozwalają z optymizmem patrzeć na najbliższe 2 lata – jedenastu z trzynastu analizowanych deweloperów poprawiło w 2016 r. sprzedaż w odniesieniu do poprzedniego roku. W formie umów deweloperskich i przedwstępnych sprzedali oni o 24% więcej mieszkań niż rok wcześniej, a zakładane przez zarządy spółek poziomy sprzedaży na bieżący rok w większości przypadków zakładają wzrost lub przynajmniej utrzymanie obecnego wolumenu sprzedaży.

Raportowane sprzedaże dają solidne podstawy, aby sądzić, że prognozy zarządów deweloperów zmaterializują się, a ich wyniki w latach 2017-2018 powinny być przynajmniej równie wysokie jak w 2016 r.

Powyższe czynniki wpłynęły na zwiększoną aktywność deweloperów mieszkaniowych w zakresie pozyskiwania środków na nowe projekty – analizowani deweloperzy wyemitowali od początku 2016 r. obligacje o wartości przekraczającej 1 mld zł, spłacając w tym czasie obligacje o wartości ok. 450 mln zł.

Od 2012 r. spada poziom zadłużenia netto deweloperów – dzieje się tak za sprawą rosnącej wartości środków pieniężnych – deweloperzy wraz ze wzrostem sprzedaży utrzymują wyższe saldo gotówki od klientów na rachunkach powierniczych oraz akumulują nadwyżki  by móc szybko zareagować na okazje inwestycyjne i nabywać grunty zapewniające im pipeline na kolejne okresy – na koniec      2016 r. analizowane spółki posiadały na rachunkach ponad 2,2 mld środków pieniężnych.

Pomimo globalnego spadku zadłużenia netto znaczna część analizowanych deweloperów zwiększyła wysokość wskaźników zadłużenia netto w relacji do kapitałów własnych oraz wskaźników ogólnego zadłużenia – dzieje się tak za sprawą wzmożonych inwestycji analizowanych deweloperów w nowe projekty i bank ziemi oraz  klasyfikacji wpłaconych zaliczek na lokale jako zobowiązania, które znikają w momencie przekazania lokali nabywcom.

Od kilku lat spada również udział kredytów bankowych w strukturze zadłużenia deweloperów na korzyść obligacji, które są przez nich chętnie wybierane – na koniec 2016 r. udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosił około 65%, a część deweloperów wykazywała zerowe saldo kredytów.

Do końca 2018 r. przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad miliarda złotych. W naszej ocenie emitenci w znacznej części będą chcieli zrefinansować te obligacje poprzez nowe emisje.

Naszą analizą objętych zostało 13 deweloperów mieszkaniowych, posiadających obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznym outstandingu przekraczającym 15 mln zł, tj: Archicom SA, Atal SA,  Developres Sp. z o. o., Dom Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Vantage Development S.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu – raport