Emisje obligacji

4Q 2018 r. w branży deweloperskiej pod znakiem wyborów samorządowych

 4Q 2018 r. pod względem sprzedaży okazał się dla polskiej branży deweloperskiej okresem słabym. Analizowani przez nas deweloperzy zakontraktowali w tym kwartale łącznie 5 450 lokali co oznacza spadek o prawie 31% w stosunku do analogicznego okresu 2017 roku. Wynik niepokoi, choć istotnie negatywny wpływ na sprzedaż w 4Q 2018 r. miały odbywające się w tym okresie wybory samorządowe. Niektóre samorządy działały w tym okresie mniej sprawnie, co opóźniało wprowadzenie do sprzedaży inwestycji deweloperskich w 4 kwartale w konsekwencji czego ich rozpoczęcie przeniesiono na 1Q 2019. W całym 2018 r. deweloperzy osiągnęli wolumen kontraktacji na poziomie 23 268 lokali w porównaniu z 27 025 w 2017 r., co oznacza spadek o 13,9% rok do roku. Tym samym większość deweloperów nie zrealizowała celu sprzedażowego na 2018 r. Dynamika sprzedaży widocznie spadła, jednakże warto podkreślić, że okresem odniesienia do tegorocznych danych jest rekordowy pod względem zakontraktowanych mieszkań 2017 rok. Zestawiając wielkość sprzedaży lokali w 2018 r. z wolumenem kontraktacji osiągniętym w 2016 r. okazuje się, że ubiegły rok pod względem sprzedaży był lepszy.

Branży sprzyja bardzo dobra sytuacja makroekonomiczna – tempo wzrostu PKB po 3 kwartałach 2018 r. pozytywnie zaskakuje. Prognozy na 2019 r. zakładają niższe tempo wzrostu jednak nadal bardzo solidne, zdecydowanie powyżej średniej europejskiej. Biorąc pod uwagę kontynuację polityki niskich stóp procentowych, niskie bezrobocie i dynamicznie rosnące płace uważamy, że 2019 r. będzie dobrym rokiem dla deweloperów i nie spodziewamy się wieszczonego przez niektórych załamania na tym rynku, a jedynie lekkiego spowolnienia.

Utrzymujący się niedobór pracowników fizycznych, rosnące płace oraz dynamiczna podwyżka cen materiałów miały znaczący negatywny wpływ na marże osiągane przez analizowanych deweloperów w 2018 r. choć w samym 4Q widoczne było zwolnienie dynamiki wzrostu kosztów. Uważamy, że największym zagrożeniem dla branży deweloperskiej jest dalszy skokowy wzrost kosztów wykonawstwa wynikający z migracji pracowników z Ukrainy. W 2019 roku spodziewamy się mniejszych napływów pracowników z tego kraju oraz nie wykluczamy znaczących odpływów Ukraińców zatrudnionych już w Polce na rzecz podjęcia pracy w Niemczech.

Po trzech latach wzrostów cen gruntów w latach 2015-2017 w 2018 r. deweloperzy coraz głośniej komunikowali, iż uważają ceny gruntów za zbyt wygórowane i niektórzy z nich ograniczyli zakupy nowych terenów pod inwestycje w 2018 r. Widoczna była również stabilizacja cen gruntów na relatywnie wysokim poziomie. Wzrost cen w poprzednich latach zacznie być widoczny w marżach realizowanych przez deweloperów w  2019 i 2020 r., kiedy zaczną rozliczać inwestycje zrealizowane na gruntach zakupionych po wyższych cenach.

4Q 2018 r. podobnie jak 3Q ubiegłego roku cechował się niską aktywnością deweloperów w zakresie emisji długu. W tym okresie jedynie 4 z 16 analizowanych w raporcie spółek decydowało się na emisję obligacji, których łączna wartość wyniosła 245,0 mln zł. Ostatnie miesiące 2018 r. były bardzo trudne dla całego rynku obligacji korporacyjnych, który wciąż odczuwa skutki afery GetBack oraz otrzymał dodatkowy cios w postaci afery KNF. Sytuacji nie pomogły słabe wyniki funduszy obligacji korporacyjnych. W efekcie, w ostatnim kwartale roku miały miejsce masowe umorzenia jednostek uczestnictwa w funduszach. Odpływ kapitału skutkował spadkiem wartości instrumentów notowanych oraz koniecznością podwyższenia oprocentowania nowego długu. W konsekwencji ostatnich negatywnych wydarzeń, część z emitentów postanowiła ponownie sięgnąć po finansowanie bankowe. Uważamy, że w 2019 r. trudno będzie odzyskać zaufanie inwestorów do rynku obligacji na poziomie sprzed defaultu GetBack.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development, Vantage Development SA, Victoria Dom SA. Wartym podkreślenia jest, że Inpro SA oraz JHM Development SA po raz pierwszy znaleźli się w przygotowywanym przez nas raporcie.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w latach 2015-2018

¹ uwzględniając dolny przedział opublikowanego celu sprzedażowego

² dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy

Zachęcamy do lektury pełnego raportu przygotowanego przez Analityków Domu Maklerskiego Navigator – Raport

Łącząc kompetencje w zakresie doradztwa przy emisjach obligacji korporacyjnych oraz przy transakcjach fuzji i przejęć zespół Navigator Capital Group po raz drugi poddał analizie emisje obligacji, z których środki przeznaczone zostały na sfinansowanie przejęć innych przedsiębiorstw lub zorganizowanych ich części.

Analiza obejmuje okres od uruchomienia rynku Catalyst we wrześniu 2009 roku. Badanie pozwoliło zidentyfikować łącznie 26 emisji, których dokonało 17 emitentów w celu sfinansowania przejęć 23 spółek. W raporcie opisano ich warunki oraz miejsce w strukturze finansowania. Przy emisjach, które miały miejsce po roku 2013 przedstawiono również ich okoliczności oraz tło biznesowe.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu przygotowanego przez Zespół Domu Maklerskiego Navigator – Raport

Słabszy sprzedażowo kwartał w wykonaniu deweloperów z rynku Catalyst

W pierwszych trzech kwartałach 2018 r. analizowani w raporcie deweloperzy osiągnęli wolumen kontraktacji na poziomie 17 213 lokali w porównaniu z 18 661 w analogicznym okresie 2017 r., co oznacza spadek o blisko 8%. Dynamika sprzedaży widocznie spadła, jednakże warto podkreślić, że okresem odniesienia do tegorocznych danych jest rekordowy pod względem zakontraktowanych mieszkań 2017 rok. Deweloperzy mieszkaniowi nie mogą być w szczególności zadowoleni z poziomu sprzedaży osiągniętej w 3Q 2018 r., w którym zakontraktowali łącznie 5 172 lokali . Odczyt oznacza spadek o ponad 20% w stosunku do analogicznego okresu 2017 r. Uważamy, że spadki w głównej mierze były wynikiem strony podażowej, w tym mocno wyprzedanej oferty. Branży wciąż sprzyja dobra sytuacja makroekonomiczna. Biorąc pod uwagę kontynuację polityki niskich stóp procentowych, bogacące się społeczeństwo oraz fakt, że popyt na lokale wciąż pozostaje na wysokim poziomie, jesteśmy zdania, że w 4Q 2018 r. deweloperzy poprawią sprzedaż, cały czas pilnując jednak generowanych marż. W naszej ocenie poziom sprzedaży w całym 2018 r. zanotuje jednocyfrowy spadek w stosunku do rekordowego 2017 r.

Trzeci kwartał 2018 r. utwierdził nas w przekonaniu, że największe zagrożenia dla branży deweloperskiej płyną obecnie z sektora firm budowlanych oraz administracji samorządowej. Budowlańcy kolejny kwartał z rzędu borykają się z problemem niedoboru siły roboczej, dynamicznym wzrostem kosztów wykonawstwa i materiałów. W analizowanym okresie deweloperzy odczuwali również problemy związane z wydłużającymi się procesami administracyjnymi, które widocznie ograniczały podaż mieszkań. Wśród czynników wpływających na długotrwały proces pozyskiwania niezbędnych decyzji wskazujemy na tegoroczne wybory samorządowe. Branży nie pomagała również duża konkurencyjność na rynku zakupu gruntów. Ograniczona dostępność działek wywindowała ceny do poziomów, które coraz częściej były nieakceptowane przez deweloperów.

W ostatnich miesiącach deweloperzy nie byli zbyt aktywni na rynku długu korporacyjnego, o czym świadczy mała liczba przeprowadzonych emisji. W 3Q 2018 r. łączna wartość uplasowanych serii obligacji wyniosła 237,2 mln zł. Naszym zdaniem wynikało to z dwóch czynników. Pierwszy z nich to wcześniej opisana sytuacja na rynku gruntów. Jesteśmy zdania, że obecny bank ziemi większości deweloperów znajduje się na poziomie zapewniającym stabilną produkcję. Wobec tego wysokie ceny nieruchomości nie zachęcały spółek do zakupu nowych gruntów, które w znacznej ilości finansowane są właśnie ze środków pochodzących z emisji obligacji. Drugą kwestią związaną z niską aktywnością deweloperów na rynku długu była sytuacja związana z aferą GetBack, której skutki rynek kapitałowy odczuwa do dnia dzisiejszego.

Wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku obligacji skutkowało odpływami kapitału z funduszy dłużnych, przez co deweloperom trudniej było pozyskać kapitał. Mimo wyższych marż, część ostatnio przeprowadzonych emisji nie zakończyło się pełną subskrypcją. Dodatkowo w 3Q 2018 r. deweloperzy dokonali wykupów papierów o wartości 102,1 mln zł, z czego ponad 76% wykupów stanowiły wykupu przedterminowe. Na koniec czerwca 2018 r. udział obligacji w strukturze finansowania wynosił blisko 75%.

Warto zaznaczyć, że ostatnio opublikowane przez deweloperów sprawozdania finansowe za 1H 2018 r. widocznie wykazują redukcję poziomu zalewarowania analizowanych spółek. Mediana wskaźnika dług netto / kapitał własnym na koniec czerwca 2018 r. wyniosła 0,37. Spadek poziomu długu finansowego netto w stosunku do grudnia 2017 r. na skutek spadku zadłużenia bankowego potwierdza poprawę sytuacji bilansowej ujętych w raporcie deweloperów. Spodziewamy się, że 2018 r. będzie rekordowy pod względem ilości przekazań, co niewątpliwie przełoży się na wyniki analizowanych spółek. Naszym zdaniem na koniec grudnia 2018 r. większość deweloperów zaraportuje dalszą poprawę sytuacji bilansowej na skutego spadku zadłużenia oraz wzrostu poziomu kapitału własnego.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development SA, Vantage Development SA, Victoria Dom SA.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w latach 2015-2017 oraz w 1Q-3Q 2017 r. oraz 1Q-3Q 2018 r.

¹ jako stosunek sprzedaży za 1Q-3Q 2018 r. do aktualnego celu sprzedażowego ogłoszonego na 2018 r.

² uwzględniając dolny przedział publikowanego aktualnego celu sprzedażowego

³ dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy

Zachęcamy do lektury pełnego raportu przygotowanego przez Analityków Domu Maklerskiego Navigator – Raport