OPRACOWANIA

Ostatnie trzy lata były dla deweloperów bardzo udane. Sprzyjające otoczenie makroekonomiczne zaowocowało w 2016 r. wzrostem przekazań na całym rynku o 26,7%.  Analizowani przez nas deweloperzy odnotowali wzrost przekazań o 39,0%, przy jednoczesnym wzroście przychodów z działalności deweloperskiej o ponad 30%. Dobry okres dla deweloperów znajduje również odbicie w realizowanych marżach brutto i netto ze sprzedaży – w latach 2015-2016 utrzymywały się one na wysokim poziomie.

Sprzedaż mieszkań w 2016 r. oraz cele sprzedażowe deweloperów na 2017 r. pozwalają z optymizmem patrzeć na najbliższe 2 lata – jedenastu z trzynastu analizowanych deweloperów poprawiło w 2016 r. sprzedaż w odniesieniu do poprzedniego roku. W formie umów deweloperskich i przedwstępnych sprzedali oni o 24% więcej mieszkań niż rok wcześniej, a zakładane przez zarządy spółek poziomy sprzedaży na bieżący rok w większości przypadków zakładają wzrost lub przynajmniej utrzymanie obecnego wolumenu sprzedaży.

Raportowane sprzedaże dają solidne podstawy, aby sądzić, że prognozy zarządów deweloperów zmaterializują się, a ich wyniki w latach 2017-2018 powinny być przynajmniej równie wysokie jak w 2016 r.

Powyższe czynniki wpłynęły na zwiększoną aktywność deweloperów mieszkaniowych w zakresie pozyskiwania środków na nowe projekty – analizowani deweloperzy wyemitowali od początku 2016 r. obligacje o wartości przekraczającej 1 mld zł, spłacając w tym czasie obligacje o wartości ok. 450 mln zł.

Od 2012 r. spada poziom zadłużenia netto deweloperów – dzieje się tak za sprawą rosnącej wartości środków pieniężnych – deweloperzy wraz ze wzrostem sprzedaży utrzymują wyższe saldo gotówki od klientów na rachunkach powierniczych oraz akumulują nadwyżki  by móc szybko zareagować na okazje inwestycyjne i nabywać grunty zapewniające im pipeline na kolejne okresy – na koniec      2016 r. analizowane spółki posiadały na rachunkach ponad 2,2 mld środków pieniężnych.

Pomimo globalnego spadku zadłużenia netto znaczna część analizowanych deweloperów zwiększyła wysokość wskaźników zadłużenia netto w relacji do kapitałów własnych oraz wskaźników ogólnego zadłużenia – dzieje się tak za sprawą wzmożonych inwestycji analizowanych deweloperów w nowe projekty i bank ziemi oraz  klasyfikacji wpłaconych zaliczek na lokale jako zobowiązania, które znikają w momencie przekazania lokali nabywcom.

Od kilku lat spada również udział kredytów bankowych w strukturze zadłużenia deweloperów na korzyść obligacji, które są przez nich chętnie wybierane – na koniec 2016 r. udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosił około 65%, a część deweloperów wykazywała zerowe saldo kredytów.

Do końca 2018 r. przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad miliarda złotych. W naszej ocenie emitenci w znacznej części będą chcieli zrefinansować te obligacje poprzez nowe emisje.

Naszą analizą objętych zostało 13 deweloperów mieszkaniowych, posiadających obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznym outstandingu przekraczającym 15 mln zł, tj: Archicom SA, Atal SA,  Developres Sp. z o. o., Dom Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Vantage Development S.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu – raport

Raport M&A Index Poland 1Q 2017

Ustawa z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców wprowadziła zmiany m.in. w Kodeksie Spółek Handlowych (KSH).

Istotną zmianą dla spółek publicznych (tj. m.in. dla spółek notowanych na GPW lub NewConnect), która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2017 r. jest nowe brzmienie art. 348 § 4 KSH:

Zwyczajne walne zgromadzenie spółki publicznej ustala dzień dywidendy oraz termin wypłaty dywidendy. Dzień dywidendy może być wyznaczony na dzień przypadający nie wcześniej niż pięć dni i nie później niż trzy miesiące od dnia powzięcia uchwały. Termin wypłaty dywidendy może być wyznaczony w okresie kolejnych trzech miesięcy, licząc od dnia dywidendy.

Prawo do dywidendy przysługuje akcjonariuszom, na rachunkach których w dniu dywidendy zapisane będą akcje na okaziciela, lub którzy w dniu dywidendy posiadać będą akcje imienne.

Jeżeli chodzi o sformułowanie „nie wcześniej niż pięć dni” z ww. art. KSH to zmiana ta ma na celu umożliwienie akcjonariuszom podjęcia świadomej decyzji odnośnie sprzedaży akcji z prawem do dywidendy.

Przed zmianą przepisów KSH dopuszczało aby najwcześniejszy dzień dywidendy przypadał już na dzień powzięcia uchwały. W takim właśnie przypadku oraz w sytuacji wyznaczenia dnia dywidendy na dzień przypadający kilka dni po powzięciu uchwały mogło dojść do takiego stanu rzeczy, w którym z uwagi na cykl rozliczeniowy transakcji na akcjach w depozycie papierów wartościowych (T+2 dni robocze – obowiązujące od 6 października 2014 r.) inwestorzy odpowiednio w dniu ZWZA albo w ciągu kilku dni po ZWZA byliby pozbawieni możliwości nabycia akcji z prawem do dywidendy (bo ten z uwagi na rozliczenia przypadałby wciąż przed datą ZWZA).

3-miesięczny termin wypłaty dywidendy względem dnia dywidendy mimo, iż jest nowością w KSH to jednak dla spółek z GPW, jak  i z NewConnect w gruncie rzeczy nie stanowi novum, gdyż i tak wcześniej w zgodnie z zasadą IV.Z.16. Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW 2016 oraz odpowiednio zasadą nr 14 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na NewConnect – dzień dywidendy oraz terminy wypłaty dywidendy powinny być tak ustalone, aby okres przypadający pomiędzy nimi był nie dłuższy niż 15 dni roboczych; ustalenie dłuższego okresu pomiędzy tymi terminami wymaga uzasadnienia.

Warto również przywołać, iż zgodnie z zasadą IV.Z.17. Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW  2016 oraz odpowiednio zasadą nr 15 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na NewConnect – uchwała walnego zgromadzenia w sprawie wypłaty dywidendy warunkowej może zawierać tylko takie warunki, których ewentualne ziszczenie nastąpi przed dniem dywidendy.

Powyższe należy wziąć pod uwagę przy kalkulacji poszczególnych dat związanych z dywidendą planowaną do wypłaty w 2017 r.

O dywidendzie na ZWZA mogą wciąż decydować inwestorzy, którzy w dniu ZWZA nie są już akcjonariuszami (a byli nimi w record date tj. na 16 dni kalendarzowych przed ZWZA). Decyzje dotyczące dywidendy powinny przede wszystkim uwzględniać strategię danej spółki oraz politykę inwestycyjną. Dzień wypłaty dywidendy czy też odpowiednio dni wypłaty dywidendy w przypadku wystąpienia zaliczki na dywidendę czy też po prostu wypłacania właściwej dywidendy w transzach powinny być również skorelowane z przepływami pieniężnymi w ciągu danego roku w spółce czy też grupie i zdolnością do transferu środków na zewnątrz.

Bartosz Krzesiak
Dyrektor
Tel. kom.: +48 662 028 247 | E-mail: bartosz.krzesiak@navigatorcapital.pl