Emisje obligacji

Ostatnie trzy lata były dla deweloperów bardzo udane. Sprzyjające otoczenie makroekonomiczne zaowocowało w 2016 r. wzrostem przekazań na całym rynku o 26,7%.  Analizowani przez nas deweloperzy odnotowali wzrost przekazań o 39,0%, przy jednoczesnym wzroście przychodów z działalności deweloperskiej o ponad 30%. Dobry okres dla deweloperów znajduje również odbicie w realizowanych marżach brutto i netto ze sprzedaży – w latach 2015-2016 utrzymywały się one na wysokim poziomie.

Sprzedaż mieszkań w 2016 r. oraz cele sprzedażowe deweloperów na 2017 r. pozwalają z optymizmem patrzeć na najbliższe 2 lata – jedenastu z trzynastu analizowanych deweloperów poprawiło w 2016 r. sprzedaż w odniesieniu do poprzedniego roku. W formie umów deweloperskich i przedwstępnych sprzedali oni o 24% więcej mieszkań niż rok wcześniej, a zakładane przez zarządy spółek poziomy sprzedaży na bieżący rok w większości przypadków zakładają wzrost lub przynajmniej utrzymanie obecnego wolumenu sprzedaży.

Raportowane sprzedaże dają solidne podstawy, aby sądzić, że prognozy zarządów deweloperów zmaterializują się, a ich wyniki w latach 2017-2018 powinny być przynajmniej równie wysokie jak w 2016 r.

Powyższe czynniki wpłynęły na zwiększoną aktywność deweloperów mieszkaniowych w zakresie pozyskiwania środków na nowe projekty – analizowani deweloperzy wyemitowali od początku 2016 r. obligacje o wartości przekraczającej 1 mld zł, spłacając w tym czasie obligacje o wartości ok. 450 mln zł.

Od 2012 r. spada poziom zadłużenia netto deweloperów – dzieje się tak za sprawą rosnącej wartości środków pieniężnych – deweloperzy wraz ze wzrostem sprzedaży utrzymują wyższe saldo gotówki od klientów na rachunkach powierniczych oraz akumulują nadwyżki  by móc szybko zareagować na okazje inwestycyjne i nabywać grunty zapewniające im pipeline na kolejne okresy – na koniec      2016 r. analizowane spółki posiadały na rachunkach ponad 2,2 mld środków pieniężnych.

Pomimo globalnego spadku zadłużenia netto znaczna część analizowanych deweloperów zwiększyła wysokość wskaźników zadłużenia netto w relacji do kapitałów własnych oraz wskaźników ogólnego zadłużenia – dzieje się tak za sprawą wzmożonych inwestycji analizowanych deweloperów w nowe projekty i bank ziemi oraz  klasyfikacji wpłaconych zaliczek na lokale jako zobowiązania, które znikają w momencie przekazania lokali nabywcom.

Od kilku lat spada również udział kredytów bankowych w strukturze zadłużenia deweloperów na korzyść obligacji, które są przez nich chętnie wybierane – na koniec 2016 r. udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosił około 65%, a część deweloperów wykazywała zerowe saldo kredytów.

Do końca 2018 r. przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad miliarda złotych. W naszej ocenie emitenci w znacznej części będą chcieli zrefinansować te obligacje poprzez nowe emisje.

Naszą analizą objętych zostało 13 deweloperów mieszkaniowych, posiadających obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznym outstandingu przekraczającym 15 mln zł, tj: Archicom SA, Atal SA,  Developres Sp. z o. o., Dom Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Murapol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Europe NV, Vantage Development S.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu – raport

Wiodący deweloperzy z rynku Catalyst wykorzystują sprzyjające otoczenie konsekwentnie poprawiając przychody oraz marże. Wzrost o ponad 1/3 sprzedanych lokali w formie umów przedwstępnych i deweloperskich w 2015 r. oraz rosnące cele sprzedażowe na bieżący rok pozwalają stwierdzić, iż nie jest to koniec dobrej passy deweloperów.

Ostatnie dwa lata były dla deweloperów bardzo udane. Korzystne otoczenie rynkowe zaowocowało wzrostem przekazań lokali przez wszystkich deweloperów działających na rynku w 2015 r. o 5,7%. W raporcie DM Navigator przeanalizowano grupę 11 deweloperów mieszkaniowych, którzy posiadają obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznej wartości powyżej 40 mln zł i odnotowano wśród nich 2,4% wzrost przychodów z działalności deweloperskiej. Dobry okres dla deweloperów znajduje również odbicie w realizowanych marżach brutto i netto ze sprzedaży – były one u większości podmiotów wyższe aniżeli w poprzednich okresach.

W ostatnich latach deweloperzy mieszkaniowi wykazują zwiększoną aktywność w zakresie pozyskiwania środków na nowe projekty, w tym poprzez emisje obligacji korporacyjnych – od 2012 r. łącznie dziewiętnastu deweloperów zadebiutowało na rynku Catalyst. Od tego czasu spada poziom zadłużenia netto deweloperów. Dzieje się tak za sprawą rosnącego salda gotówki, które jest utrzymywane przez spółki, aby móc szybko zareagować na okazje inwestycyjne i nabywać grunty zapewniające im pipeline na kolejne okresy. Częściowo wynika to również z deponowana środków rachunkach powierniczych.

Warto zauważyć, iż od kilku lat spada również udział kredytów bankowych w strukturze zadłużenia deweloperów na korzyść obligacji, które są przez nich chętnie wybierane – na koniec 2015 r. łączna wartość zobowiązań z tytułu obligacji po raz pierwszy przekroczyła wartość zobowiązań z tytułu kredytów w grupie analizowanych przez nas deweloperów i wyniosła ponad 2 mld zł. W ciągu najbliższych 18 miesięcy przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad 750 mln zł. W ocenie DM Navigator emitenci w znacznej części będą chcieli zrefinansować te obligacje poprzez nowe emisje.

Poziom sprzedaży za pierwszy kwartał 2016 r. oraz zwiększenie liczby wydanych pozwoleń na budowę o 20% dają solidne podstawy, aby sądzić, że prognozy zarządzających się zmaterializują, a wyniki w latach 2016-2017 będą przynajmniej równie wysokie jak w 2015 r.

Raport zawiera analizę wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Lokum Deweloper SA, Vantage Dewelopment SA, JW Construction Holding SA, Marvipol SA, Atal SA, Ronson Europe NV, Polnord SA, LC Corp SA, Murapol SA, Robyg SA, Dom Development SA.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu – raport

Rośnie liczba przedterminowych wykupów obligacji

Liczba transakcji przedterminowych wykupów obligacji w roku 2015 r wyniosła 64 i przekroczyła wartość 1,3 mld PLN. Po czterech miesiącach br. takich transakcji również było stosunkowo dużo, tj. 29 o łącznej wartości bliskiej 270 mln zł. W zakresie obligacji notowanych na Catalyst, w 2015 r. przedterminowo wykupione zostało 8,40% wszystkich serii notowanych obligacji na koniec 2014 r., a ich wartość stanowiła 2,35% łącznej wartości notowanych obligacji (z wyłączeniem BGK).

Przedterminowe wykupy obligacji na żądanie emitenta są pozytywnym sygnałem wysyłanym w stronę rynku. Wielowymiarowa analiza takich transakcji pozwala stwierdzić, iż ich motywem jest przede wszystkim obniżenie kosztów finansowych oraz wydłużenie zapadalności zobowiązań. Emitenci dokonują tego typu transakcji również celem zwolnienia zabezpieczenia, zmiany bądź „uwolnienia się” od kowenantów zawartych w warunkach emisji, a także po sfinalizowaniu procesu przejęcia, gdy podmiot dokonujący akwizycji jest w stanie zapewnić finansowanie na bardziej preferencyjnych warunkach. Analiza warunków emisji wskazuje, że w większości przypadków premia za skorzystanie z opcji call jest zmienna w czasie i ma charakter degresywny, a emitent może ją wykonać najcześciej w dniach płatności odsetek.

Realizacji wcześniejszych wykupów sprzyjały środowisko niskich stóp procentowych,  stosunkowo dużadostępność finansowania dłużnego ze strony banków oraz rynku kapitałowego, a także chęć wydłużania terminów zapadalności w okresie ciągle dobrej koniunktury gospodarczej. To, czy uda się poprawić wynik w bieżącym roku, zależeć będzie przede wszystkim od dostępności kapitału dłużnego dla firm. Można również zauważyć, iż emitenci coraz częściej zapewniają sobie opcję call przy plasowaniu nowych serii obligacji, co ułatwi im zarządzanie strukturą finansowania w przyszłości i może przełożyć się na większą liczbę transakcji przedterminowego wykupu w kolejnych latach.

Zachęcamy do lektury pełnego raportu dot. przedterminowych wykupów obligacji – raport